Структура паевого фонда на 01.01.2018

Опубликована структура паевого фонда ПК "Жилищный баланс" по состоянию на 01.01.2018. Напоминаем, что данная публикация осуществляется в рамках нашей стратегии информационной открытости, которая есть существенная сторона гарантий участия в кооперативе. Учёт структуры паевого фонда и лицевых карточек каждого члена кооператива мы осуществляем оперативно, каждый месяц. Напоминаем, также, что учёт ведётся в единицах измерения, называемых "учётный пай", который индексируется по официальному уровню инфляции (не путать с курсом доллара). Учётный пай необходим, чтобы свести разные квадратные метры в разных квартирах к единому знаменателю.

Общий прирост имущества за декабрь составил 239 учётных пая, или 314'000 BYN. Это в очередной раз самый большой чистый прирост наших активов (за счёт целевых инвесторов), почти на 70% превысивший аналогичный показатель предыдущего месяца, который, кстати, тоже был рекордным. По итогам всего 2018 года имущество ПК "Жилищный баланс" приросло в 2,26 раза в сопоставимых ценах, и в 2,39 раза в номинальных ценах.

Особенности структуры паевого фонда на текущую дату состоят в следующем. Его месячный прирост был обеспечен только за счёт строки "Имущественные права...", потому что в декабре мы заключили договоры долевого строительства на 4 квартиры, и начали их финансировать, а также приобрели квартиру в последний рабочий день года, поэтому право собственности на неё было оформлено уже в 2018 году. Таким образом, раздел "Имущественные права..." пополнился пятью квартирами - три строящиеся квартиры в Казимировке, одна строящаяся квартира на пр-те Пушкинском, и одна квартира на вторичном рынке.

В разделе "ОБЯЗАТЕЛЬСТВА" за декабрь существенно выросло значение строки "Паевой фонд выкупленный" - с 823 до 952 учётных пая - это тоже рекордный прирост за всю историю нашей деятельности. Прирост данной строки происходит за счёт следующих процессов. Во-первых, заселённые члены кооператива ежемесячно вносят выкупные взносы, и в их квартирах возрастает доля выкупленной ими площади. И во-вторых, когда мы заселяем очередного члена кооператива (или начинаем для него строить квартиру), то его предшествующие накопления автоматически конвертируются в выкупленную площадь.

По традиции в данных комментариях отвечаем на вопросы, поступающие от членов кооператива и от граждан, проходящих бесплатные консультации по проекту "Жильё в рассрочку". Один из вопросов: "Есть ли потолок показателей мультипликаторов?" Этот вопрос сложный и больше характерен для специалистов в области финансов и учёта. Расскажем последовательно про каждый из мультипликаторов.

1) Мультипликатор формирования паевого фонда свободными инвесторами. Наличие свободных инвесторов обусловливает привлекательные условия по срокам заселения, и поэтому положительно влияет на спрос на наш инструмент финансирования жилья со стороны граждан, а значит и влияет на размер паевого фонда. Поэтому чем больше инвестиций (I) в паевом фонде (ПФ), тем больше сам паевой фонд, и у размера паевого фонда есть определённое соотношение с размером инвестиций (=ПФ/I). Это соотношение и определяется мультипликатором. Потолок размера данного мультипликатора определяется нашей финансовой стратегией, в соответствии с которой мы должны обеспечивать, с одной стороны, привлекательные сроки заселения, с другой стороны, максимизировать выгоду инвесторов. Плановое значение мультипликатора ПФ/I=10. То, что сейчас он составляет 8,74, говорит о том, что размер инвестиций в 8,74 раза меньше общего размера паевого фонда, а значит обеспечивает более быстрые сроки заселения, чем при значении 10. Поскольку мы можем функционировать и вовсе без свободных инвесторов, то в этом случаем мультипликатор может составлять бесконечность ПФ/0=[бесконечность]. Таким образом, потолка для данного мультипликатора не существует.

2) Мультипликатор формирования паевого фонда накопления (ПФН) свободными инвесторами. Поскольку ПФН является частью всего ПФ, то данный мультипликатор является "частью" предыдущего мультипликатора. Его размер зависит от различных операционных показателей нашей деятельности, и в частности, "финансового портрета" нашего среднего члена кооператива и фазы развития нашего проекта. Наш проект будет двигаться к развитому состоянию достаточно длительное время - 6-10 лет, так как требуется такой срок, чтобы первые члены кооператива выкупили свои квартиры. Поэтому в текущей фазе развития закономерно, чтобы ПФН рос быстрее, чем паевой фонд выкупленный (ПФВ). Значит данный мультипликатор в ближайшие несколько лет будет составлять всё большую часть предыдущего мультипликатора, однако едва ли привысит значение "7" при плановом значении "10" предыдущего мультипликатора.

3) Мультипликатор (ПФВ+ПО)/ПФН. 
ПФВ - паевой фонд выкупленный. ПО - погашенные обязательства (это полностью выкупленные квартиры, значит они также являются выкупленным паевым фондом). ПФН - паевой фонд накопления. В развитом состоянии проекта, когда заселенные члены кооператива выкупят более значительную долю своих квартир, этот показатель может ориентировочно составить "1,5". Теоретически мы можем достигнуть фазы развития, которая будет характеризоваться тем, что значительная часть квартир будет иметь выкупленную долю 90-95% от их стоимости. В этом случае данный мультипликатор может составить и "10", но при равномерном развитии это маловероятно. Текущее значение мультипликатора "0,93", это говорит о том, что выкупленный паевой фонд составляет "0,93" от паевого фонда накопления. Поскольку ПФН есть эквивалент невыкупленной площади, то данный мультипликатор говорит, что невыкупленная площадь, в среднем, чуть меньше выкупленной (0,93 от выкупленной).

Задавайте вопросы по структуре паевого фонда, и в комментариях к следующим публикациям структуры мы будем на них отвечать. Также спрашивайте о деталях на консультациях.

ПК "Жилищный баланс"
ОБЪЕДИНЯЕМ СИЛЫ - ПРИБЛИЖАЕМ БУДУЩЕЕ !