FAQ

Наш кооператив может заключать договоры долевого строительства и договоры купли-продажи жилья в интересах членов кооператива где угодно по территории Республики Беларусь. В декабре 2017 года мы открыли наше отделение в г.Минск (тел. 8029-836-20-20), и в последующие месяцы откроем отделения во всех областных городах. В январе-феврале 2018 года наш член кооператива подбирает первую квартиру в Минске.

Форма "Задать вопрос" и раздел "Ответы на вопросы" существуют для освещения наиболее общих вопросов нашей работы, и вопросы здесь задаются анонимно. Когда у Вас есть вопрос с Вашими конкретными цифрами первоначального взноса, ежемесячных взносов и целевой квартиры, то мы рекомендуем Вам связаться с нами напрямую через адрес: centre_ens@mail.ru или по телефонам, указанным в шапке сайта. Тогда мы объясним Вам подробности именно Вашего случая.

Да, может. По всей территории Беларуси для этого нет никаких ограничений - ни юридических, ни технических.

Да, можете. Наличие первоначального взноса сокращает период накопления. Чем больше этот взнос, тем короче период накопления. Если первоначального взноса нет (нулевой взнос), то Ваш период накопления будет соотносится с периодом выкупа ориентировочно как 30/70 (в настоящее время, авг.2016, уже 20/80). В боковом меню сайта, в разделе "Планы накопления и выкупа" в каждой таблице есть строчка для нулевого первоначального взноса (в настоящее время, авг.2016, условия значительно улучшились, узнайте всё на консультации).

Использовать чеки «Жильё» именно в качестве первоначального взноса нельзя, но можно использовать в других случаях.

Согласно Закону РБ «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», жилищная квота (именные приватизационные чеки «Жилье») используется для приватизации занимаемых жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. При невозможности использования жилищной квоты частично или полностью по вышеназванному назначению она используется для:

- уплаты паевого взноса в жилищном или жилищно-строительном кооперативе либо погашения кредита (ссуды), взятого на это строительство;

- финансирования индивидуального или коллективного жилищного строительства, реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов, долевого участия в жилищном строительстве, при приобретении жилья путем его покупки, также для погашения задолженности по кредитам банков и ссудам юридических лиц, взятым и использованным на указанные цели.

Учитывая нормы приведённого Закона РБ, ваши чеки «Жилье» применительно к нашему кооперативу могут быть использованы на завершении этапа выкупа квартиры, когда можно применить норму закона, гласящую, что жилищная квота используется при приобретении жилья путём его покупки. Чтобы применить эту норму закона в данном случае, нам с Вами необходимо будет составить договор купли-продажи той квартиры, в которой Вы уже проживаете согласно условиям участия в кооперативе. Продавцом выступает Потребительский кооператив «Жилищный баланс», а покупателем – Вы. Свои обязательства по указанному договору купли-продажи Вы выполняете стоимостью накоплений в кооперативе и стоимостью чеков «Жилье».

Понедельник-пятница 9:00-19:00

Но при посещении нашего офиса мы просим предупреждать звонком или записываться на конкретное время.

Стоимость квартиры, о которой мы договариваемся с продавцом, переводится в эталонные квадратные метры. Например, договор купли-продажи квартиры предусматривает стоимость 500 млн.руб., а фактическая площадь её 70 м2. По состоянию на 15 августа 2014 г., эталонный квадратный метр стоит 9 838 789 рублей (стоимость на каждый день опубликована на сайте в разделе "Стоимость эталонного квадратного метра"). Это значит, что в квартире фактических 70 м2, а эталонных – 50,82 м2 (=500 000 000 / 9 838 789). Член кооператива выкупает эталонные квадратные метры в количестве 50,82 м2, потому что это соответствует стоимости в 500 млн.руб. При этом по завершении выкупа не важно, сколько в квартире фактических квадратных метров – 70 м2, или, например, 40 м2. Главное, что на момент приобретения её стоимость была равна 500 млн.руб., и это соответствовало 50,82 эталонных м2. Таким образом, выплата за квартиру будет происходить по её стоимости, а перевод в эталонные квадратные метры необходим, чтобы для всех членов кооператива был «единый знаменатель», используемый для расчёта рейтингов членов кооператива, учёта Паевого, Резервного и Арендного фондов. Следовательно, чем ниже стоимость квартиры, которую нашёл для себя член кооператива, тем меньше его дальнейшие обязательства. И наоборот.

Дополнительно можно посмотреть здесь: Если все члены кооператива накапливают одинаковые эталонные квадратные метры, то как это учитывается при покупке квартиры, ведь стоимость квадратного метра в разных квартирах разная?

ОТВЕТ: Да, безусловно. Законодательство Республики Беларусь не содержит никаких ограничений касательно покупки недвижимости иностранными гражданами, поэтому для иностранных граждан, желающих приобрести жилье в Беларуси, нет никаких препятствий ко вступлению в наш кооператив. Для них будут действовать те же правила, что и для граждан РБ. Доход для иностранных граждан подтверждается справкой с работы, выданной нанимателем страны проживания (если справка выдана на иностранном языке, потребуется нотариально заверенный перевод). А чтобы участвовать в кооперативе с формой участия "свободный инвестор", иностранному гражданину не требуется даже и справок.

Платежи целевого инвестора осуществляются в следующем порядке.

1. Происходит вступление в кооператив, заключение членского договора и уплата вступительного взноса в размере (500-150) х 0,5% = 1,75 млн.руб.

2. Уплата первого паевого взноса в сумме 150 млн.руб.

3. Выполнение накопительного плана путём уплаты ежемесячных паевых взносов в сумме 5,3 млн.руб. По договору, то есть по осмотрительному плану, накопительный этап будет длиться 23 месяца. По реалистичному плану - 17 месяцев.

4. Через 23(17) месяцев член кооператива выбирает квартиру у любого продавца, кооператив её покупает, а член кооператива заселяется. При заселении член кооператива уплачивает единовременно членский взнос за получение права пользования в сумме 233,4 х 5% = 11,67 млн.руб. (по осмотрительному плану). Сумма 233,4 млн.руб. - это остаточная стоимость выкупа, образовавшаяся как остаток задолженности в результате выполнения программы накопления. Или по реалистичному плану единовременный членский взнос за получение права пользования составит 265,2 х 5% = 13,26 млн.руб.

5. После этого наступает этап выкупа, длящийся 44 месяца (по осмотрительному плану). Во время этапа выкупа уплачиваются взносы за владение и пользование, составляющие величину 0,5% в месяц от оставшейся стоимости выкупа. В первый месяц выкупа взнос составит 233,4 х 0,5% = 1,167 млн.руб., и будет от месяца к месяцу постепенно уменьшаться. Через год его величина составит 849 тыс.руб. Через два года - 531 тыс.руб., и так далее по убывающей. Не забудьте, что до момента заселения член кооператива также получает индивидуальную ренту из Арендного фонда в виде дополнительных квадратных метров. Она здесь не учтена, поскольку пропорция Арендного фонда по отношению к долям членов кооператива, находящихся на периоде накопления, может колебаться в зависимости от различных факторов. Распределение Арендного фонда происходит в точном соответствии с Положением о паенакоплении.

6. После завершения выкупа право собственности передаётся члену кооператива.

P.S. Следует учитывать, что все платежи расписаны в текущих ценах. В реальности они будут опираться на квадратные метры, и выражаться в квадратных метрах, цена которых определяется по индексу цен в строительстве, утверждаемому Министерством архитектуры и строительства. Ещё можно посмотреть принципы формирования платежей на сайте, на странице "Целевой инвестор".

В составе этого вопроса нас также спросили о необходимости справки о доходах. Справка о доходах нужна, поскольку на основании неё мы определяем план накопления и выкупа. При этом следует иметь в виду, что после составления плана накопления и выкупа член кооператива на накопительном этапе имеет право произвольно изменять накопительные взносы в сторону уменьшения или увеличения. Кооператив самостоятельно учитывает эти изменения и корректирует дату заселения. На выкупном этапе член кооператива также имеет право изменять выкупные взносы, но только в сторону увеличения - то есть выкупать быстрее, чем предполагается по плану накопления и выкупа. Однако если членом кооператива накоплен запас опережения плана выкупа, он имеет право использовать этот запас, уменьшая выкупные взносы или не внося их некоторое время, пока запас не будет исчерпан.

Эта ситуация, конечно, сильно утрированная, но давайте её представим.

Предположим вы остались последним членом кооператива.

Чем больше до вас через кооператив прошло квартир, тем больше в кооперативе Резервный фонд. Резервный фонд постоянно растёт в процессе выкупа квартир - на него идёт часть взносов за владение и пользование. Так как члены кооператива обладают общей долевой собственностью на имущество кооператива в соответствии с их долями, то последний член кооператива обладает всем имуществом кооператива (так как кроме него больше никого нет). Таким образом, к нему переходит весь Резервный фонд. Предположим, через кооператив прошло 100 квартир. Тогда в Резервном фонде будет ориентировочно 2 квартиры - и обе достанутся последнему члену кооператива даже в том случае, если он накопил всего один квадратный метр.

Этот вопрос косвенно взаимосвязан с вопросом о том, не является ли проект "Жильё в рассрочку" пирамидой. Пирамида - это такая финансовая система, в которой первые участники получают прибыль за счёт последующих. В нашем же случае всё наоборот - первые участники, заселившиеся в квартиры, уплачивают арендные взносы последующим участникам. Доказательством этого является то, что один из потенциальных участников кооператива, правильно понявший систему, поинтересовался возможностью накапливать не столько, сколько достаточно для вселения - а больше - например, до 80% от стоимости квартиры. Таким образом он хочет дольше получать доход от тех членов кооператива, которые проживают на профинансированных им квадратных метрах и уплачивают за них арендные взносы (взносы за владение и пользование).

Учитывая вышеизложенное, многие, правильно понявшие систему, сами захотели бы остаться последним членом кооператива, но к счастью для проекта "Жильё в рассрочку" потребность в жилье бесконечна в процессе воспроизводства поколений.

Давайте проведём такой мысленный эксперимент.

Предположим, что в 2009 году вы решили участвовать в кооперативе, и завершили своё участие в 2014 году. На протяжении этого времени вам удалось выделить на финансирование своей квартиры 30'000 долларов. В 2009 году вы покупали метры по цене 721 долл./м2, в 2010 - по цене 747, в 2011 - 866, в 2012 - 675, в 2013 - 885, в 2014 - 921 долл/м2. При таких условиях сегодня у вас было бы уже 41 м2. Но если вы всё это время копили эти 30'000 долларов, и сегодня решили купить на них метры, то у вас выйдет только около 32 м2. Таким образом, участвуя в кооперативе, вы не переплачиваете, а выигрываете 9 м2. Из этой суммы выигрыша часть в размере около 1-1,5 м2 пойдёт на организационные расходы и прибыль, а остальное останется вашей чистой выгодой.

В чём секрет? В том, что не имея возможности осваивать свои накопления в недвижимости, вы теряете на обесценивании доллара. И эти 9м2 являются компенсацией ваших потерь. Следовательно, участвуя в кооперативе вы не переплачиваете, а выигрываете - в этом и есть суть объединения граждан, которая называется кооперацией.

Эталонный квадратный метр (эт.кв.м.) является единым знаменателем при взаиморасчётах между членами кооператива. Можно представить его, как своеобразную "валюту", только такую, которая не обесценивается по отношению к недвижимости, в отличие от доллара или других валют. Если квартира, которую вы покупаете, находится в престижном месте в центре города, то квадратный метр в ней будет стоить, к примеру, 1,25 эт.кв.м., а если ваша квартира в каком-нибудь дальнем селе, то в ней квадратный метр будет стоить, например, 0,4 эт.кв.м.

Когда вы выполняете накопительную программу, ваши накопления номинируются в эталонных квадратных метрах, а когда кооператив для вас покупает квартиру, то он использует ваши накопления для приобретения этой конкретной, выбранной вами квартиры. Та денежная сумма в белорусских рублях, которой вам не хватает для покупки, выделяется кооперативом, и в момент сделки снова переводится в эквивалент эталонных квадратных метров, которые вы затем и выкупаете - метр за метром.

На этом объяснение можно закончить, поскольку оно исчерпывающе, но если кому интересно, можно продолжить сравнение эталонного квадратного метра с валютами. Все помнят, что были времена, когда валюты были обеспечены золотом. Доллар, например, был привязан к золоту до 1971 года, а начиная с этого времени он больше не обеспечен ничем - кроме "доверия". Длительное время до 1971 года унция золота стоила 35 долларов. С 1971 года доллар начал обесцениваться, и в последние годы его цена колеблется между 1200 и 1900 долларов за унцию (сравните 35 и 1900 !!!). Если аналогичным образом рассуждать об эталонном квадратном метре, как своеобразной валюте, то он обеспечен реальными квадратными метрами - всем вашим накоплениям соответствует конкретное имущество кооператива из разнообразной недвижимости, стоимость всех разнообразных квадратных метров которого в точности равна стоимости всех эталонных квадратных метров, оплаченных членами кооператива. На эталонные квадратные метры можно купить одинаковое число реальных квадратных метров что в 2014, что в 2024 году. Что же касается доллара, то, например, за 1000 долларов в 2001 году можно было купить 8 м2 (в г.Могилев), в 2014 году - только 1 м2, а в 2024-м - может быть и 0,3 м2, если к тому времени доллар вообще сохранится.

Учитывая вышеизложенное, накопительные программы и программы выкупа в эталонных квадратных метрах позволяют точно соблюсти экономическую справедливость между всеми членами кооператива.

Чтобы Единая накопительная система функционировала сбалансировано, необходимо, чтобы все члены кооператива, прежде чем проживать на квадратных метрах кооператива, которые они будут выкупать, сначала предоставляли свои квадратные метры кооперативу, чтобы на них проживали другие, таким же образом выкупая. Благодаря наличию в кооперативе свободных инвесторов (тех, кто сохраняет свои сбережения в кв.метрах, но не имеет цели купить себе квартиру), срок и количество этих метров, предоставляемых кооперативу, значительно сокращаются, однако они не могут быть нулевыми. Таким образом, если вы уже имеете 40% стоимости квартиры, то вам необходимо пройти хотя бы незначительный накопительный этап, в течение которого вашими метрами пользуется кооператив. И только потом вы выбираете квартиру и заселяетесь. При расчётах момента вашего заселения используется формула, сохраняющая сбалансированность деятельности кооператива. Срок этого накопительного этапа, кроме прочих факторов, зависит также от темпов вашего накопления и выкупа – то есть от суммы, которую вы способны ежемесячно направлять на накопление и выкуп квадратных метров. В любом случае, точный ответ можно дать только при индивидуальной консультации.

Когда член кооператива проживает в квартире, которую он выкупает, то ещё невыкупленные квадратные метры профинансированы другими членами кооператива - свободными и целевыми инвесторами. Таким образом, чем больше срок выкупа квартиры, тем в большей степени член кооператива пользуется "чужими" квадратными метрами. Для того, чтобы получить право пользования этими метрами, необходимо предоставить кооперативу (другим членам кооператива) право пользования метрами, которые профинансированы вами (это происходит в ходе накопления). Чем больший срок этого предоставления, и чем больше количество предоставленных кооперативу квадратных метров, тем больше впоследствии и на больший срок может быть предоставлено вам квадратных метров, профинансированных кооперативом - то есть тем больше срок выкупа. Итак, срок выкупа является прямым следствием графика накопления. Однако соотношение графиков накопления и выкупа зависит также от суммы вложений свободных инвесторов и от отклонений в графике выкупа других членов кооператива.

График накопления, вселения и выкупа является единым сбалансированным планом для каждого члена кооператива. Их совокупность образует финансовую сбалансированность всей ЕНС. График каждого конкретного члена кооператива зависит от следующих параметров: стоимости целевой недвижимости, размера ежемесячного платежа, наличия первоначального взноса, наличия свободных инвесторов, отклонений в графике платежей тех членов кооператива, которые уже находятся на периоде выкупа. Предположим, у вас есть 30% стоимости квартиры, а размер ежемесячного платежа составляет 1% стоимости квартиры. Это означает, что вы способны целиком профинансировать свою квартиру за 70 месяцев (70% стоимости по 1% в месяц). В членском договоре, а именно в его приложении №1, составляется индивидуальный план накопления и индивидуальный план выкупа по пессимистическому сценарию - так, будто свободных инвесторов у нас нет. В приложении к договору будет указан срок накопления 24 месяца, а срок выкупа - 46 месяцев (=70 - 24). Поскольку принцип действия ЕНС - немедленное освоение всех имеющихся денежных средств в недвижимости - то очередь члена кооператива на получение квартиры в пользование подойдёт раньше, в том числе благодаря наличию свободных инвесторов. По умеренно-пессимистическому сценарию очередь подойдёт через 20 месяцев, а срок выкупа составит 50 месяцев (=70-20). Но наиболее вероятный срок накопления/выкупа составит 18/52 месяцев.

При этом нужно помнить, что если вы опережаете график накопления, согласованный в приложении №1 к договору, то наиболее вероятный срок накопления будет ещё короче. В договоре же (приложении №1), напомню, будет указан график 25/45 месяцев - то есть самый дальний предел.

Для лучшего представления приведём ещё другой пример - предположим, что у члена кооператива есть уже 40% стоимости квартиры. Тогда при 1% выкупа в месяц мы распределяем между периодом накопления и периодом выкупа срок в 60 месяцев. Мы получаем следующий график накопления/выкупа:

17/43 месяцев (по договору)

15/45 месяцев (умеренно-пессимистический сценарий)

13/47 месяцев (наиболее вероятно).

 

В случае отсутствия первоначальных накоплений у члена кооператива, при прочих равных условиях, мы получим следующий график:

Общий срок финансирования квартиры - 100 месяцев. В том числе, накопление/выкуп:

50/50 месяцев (по договору)

40/60 месяцев (умеренно-пессимистический сценарий)

35/65 месяцев (наиболее вероятно по планам 2014 года)

20/80 месяцев (наиболее вероятно по складывающимся операционным показателям 2016 года)