Как менялся рынок жилья с 2014 года и условия покупки квартир в Беларуси через банки и кооператив "Жилищный баланс"

Кооператив «Жилищный баланс» работает на рынке недвижимости Беларуси уже более 7 лет, помогая людям с различным уровнем дохода приобрести собственную квартиру. За это время в экономике Беларуси произошло немало событий, в той или иной степени оказавших влияние на рынок недвижимости, банковский сектор и деятельность кооператива.

И сегодня мы решили вспомнить о том, как, начиная с 2014 года (момента открытия первого офиса кооператива в Могилеве), менялся рынок недвижимости в Беларуси, ставка рефинансирования, курс национальной валюты, процентные ставки по кредитам и условия приобретения квартиры в рассрочку через кооператив.

Про экономику, курс, кредиты и рынок недвижимости. Кратко за прошедшие 7 лет

Период с 2014 по 2021 годы был достаточно разносторонним. Помним мы и существенное ослабление белорусского рубля по отношению к мировым валютам, произошедшее в 2015 году, последовавшее за ним снижение цен на недвижимость (за 2015 год цены упали примерно на 30%, а в 2016 году – еще на 10-15%) с одной стороны, и подорожание кредитов – с другой.

Был и период спокойного развития с 2017 по 2020 год, когда курс рубля находился около отметки в 2 рубля за 1 доллар США, реальная зарплата постепенно росла, а денежно-кредитная политика, проводимая Национальным банком, способствовала снижению ставки рефинансирования и рекордно низкому уровню инфляции в стране за всю историю наблюдений. В результате этого кредиты на недвижимость дешевели и становились более доступными для населения, а цены на квартиры хоть и росли, но медленно и без каких-либо существенных колебаний.

И, конечно, еще свежи воспоминания о 2020 годе, который принес немало испытаний мировому сообществу в целом, экономике нашей страны в частности, и в большей или меньше степени негативно отразился на многих сферах, в том числе и на рынке недвижимости, банковском кредитовании.

Отголоски 2020 года и в текущем году продолжают отрицательно сказываться на динамике стоимости квартир, процентных ставках по кредитам на недвижимость и их доступности, а также инфляционных процессах в стране.

Про инфляцию и ставку рефинансирования

Про ставку рефинансирования мы все очень часто слышим, но не каждый знает, что означает этот экономический показатель, в чем его суть и на что он влияет. Давайте разберемся в этом.

Ставка рефинансирования (СР) – один из ключевых инструментов, при помощи которого Национальный банк Республики Беларусь (НБРБ) осуществляет регулирование денежно-кредитного рынка.

Говоря просто, от ставки рефинансирования зависит годовой размер процентов, которые коммерческие банки должны выплатить Нацбанку за предоставленные им кредиты. Соответственно от величины СР напрямую зависит размер процентных ставок по депозитам и кредитам для населения и предприятий.

Таким образом, если ставка рефинансирования снижается, то кредиты дешевеют, и кредитная активность людей и организаций увеличивается, что в свою очередь приводит к росту экономики.

В то же время, чем дешевле кредиты, тем больше денег задействуется в экономике, а это может привести к ускорению инфляции.

Исходя из этого, мы приходим к еще одной взаимосвязи: при помощи изменения ставки рефинансирования Национальный банк может влиять на уровень инфляции в стране. Если регулятор в лице главного банка страны видит, что рост потребительских цен ускоряется, то он может поднять СР, в результате чего подорожают кредиты, а, следовательно, покупательная активность, и вместе с ней инфляция, замедлятся.

Динамика ставки рефинансирования и инфляции в 2014-2021 годы

На протяжении последних 7 лет ставка рефинансирования Национального банка планомерно снижалась. Исключение составил только 2015 год, в котором в связи с ослаблением курса белорусского рубля повысились девальвационные и инфляционные ожидания, и СР с 9 января 2015 года была установлена на уровне 25% (до этого она составляла 20%).

Ставка рефинансирования НБРБ в 2014-2021 годах

После этого динамика была исключительно отрицательной, вплоть до 21 апреля 2021 года, когда из-за ускорения инфляции НБРБ впервые за долгое время было принято решение поднять ставку с 7,75% до 8,5% годовых. А с 21 июля 2021 года она увеличилась еще на 75 базисных пункта, с 8,5% до 9,25% годовых, и в настоящий момент находится на этом уровне.

Уровень инфляции на протяжении данного временного отрезка и вовсе постоянно снижался, за исключением последнего года. Даже несмотря на существенное ослабление белорусского рубля, произошедшее в 2015 году, потребительские цены по его итогам выросли только на 12%. Напомним, за 2015 год национальная валюта ослабла на 56% по отношению к доллару США: 1 января 2015 года 1$ стоил 11’900 рублей, а через год – 18’569 рублей.

Инфляция в Беларуси в 2014-2021 годах

Это говорит о том, что даже серьезные изменения на валютном рынке не обязательно приводят к существенному ускорению инфляции в стране.

Для сравнения можно вспомнить и 2011 год, когда курс доллара США вырос на 178,3%, а потребительские цены увеличились на 108,7%. А в 2009 году, за время которого белорусский рубль ослаб по отношению к американской валюте на 30%, инфляция по итогам года составила 10,1%.

Про курс рубля

После кризиса 2011 года, когда доллар США вырос с 3000 до примерно 8700 рублей (в старых ценах), на протяжении нескольких лет курс национальной валюты колебался около данной отметки, вплоть до 2014 года.

Начиная с 2014 года, Беларусь оказалась в зоне финансового кризиса в России, произошедшего из-за резкого снижения мировых цен на нефть и введения санкций. Проблемы в российской экономике затронули и экономику Беларуси, в результате чего курс белорусского рубля начал падать по отношению к основным мировым валютам.

За 2014 год по отношению к доллару США рубль ослаб на 25% (1 января 2014 года 1$ стоил 9520 рублей, а 1 января 2015 года – 11’900 рублей). В 2015 году курс рубля продолжил снижаться, обесценившись по отношению к доллару по итогам года на 56% (1 января 2016 года 1$ стал стоить 18’569 рублей).

С наступлением 2016 года ситуация в стране стала постепенно налаживаться. Правда, за первые несколько месяцев доллар подорожал еще почти на 16%, до 21’506 рублей по состоянию на 1 марта (при этом максимум был зафиксирован 11 февраля, когда за курс доллара был установлен на уровне 22’069 рублей), однако к апрелю вернулся на отметку ниже 20’000 рублей.

Курс белорусского рубля по отношению к доллару США в 2014-2021 годах

Далее, в период с апреля 2016 года по февраль 2020 года, курс национальной валюты находился около отметки 2 рубля за 1 доллар США (в новых ценах, 1 июля 2016 года была проведена деноминация, уменьшение в 10’000 раз), колеблясь в диапазоне 1,85-2,10 рублей за 1$.

В марте 2020 года, в результате влияния сразу нескольких факторов (распространение коронавирусной инфекции, отрицательно повлиявшее на мировой рынок, а вместе с ним и на экономику Беларуси, снижение цен на нефть) курс белорусского рубля по отношению к доллару США ослаб примерно на 25%, с 2,11 рублей за 1$ – в начале 2020 года, до 2,65 рублей за 1$ – в конце марта 2020 года. С этого момента курс национальной валюты около года колебался в диапазоне 2,6-2,65 рублей за 1$. А с мая 2021 года белорусский рубль окреп к доллару США на 5%, закрепившись возле отметки 2,5 рубля за 1$.

Про цены на квартиры

Как уже упоминалось в начале данной статьи, цены на недвижимость в Беларуси резко снизились в 2015 году в результате финансового кризиса и, как следствие, ослабления курса национальной валюты.

По итогам 2015 года цены на жилье в Беларуси упали примерно на 25-30%, в зависимости от города. К примеру, в Минске стоимость «квадрата» снизилась на 25%, с 1700$ до 1300$ за кв.м, в Могилеве – на 30%, с 1050$ до 730$ (1 января 2015 года к 1 января 2016 года).

В 2016 году падение продолжилось, и цены «просели» ещё на 10-15% (в Минске – на 10%, до 1175$ за кв.м, в Могилеве – на 17%, до 600$ за кв.м).

Цены на квартиры в Минске и Могилеве в 2014-2021 годах

Начиная с 2017 года ситуация как в экономике, так и на рынке недвижимости успокоилась и продолжительное время оставалась стабильной: цены на квартиры росли медленно, примерно по уровню инфляции, где-то чуть больше, где-то меньше, в зависимости от города.

В результате, с 2017 по 2020 годы в Минске цены выросли в среднем на 19% до 1400$ за кв.м, а в Могилеве и вовсе остались почти на прежнем уровне (1 января 2020 года квадратный метр жилья в областном центре стоил 605$).

С весны 2020 года, после появления множества факторов, отрицательно повлиявших на рынок недвижимости, цены на квартиры постепенно снижаются. Больше всего это заметно в Минске, где средняя стоимость квадратного метра упала на 11,7%, с 1409$ (март 2020) до 1244$ (сентябрь 2021).

Про банковское кредитование

В 2014 и 2015 годах процентные ставки по банковским кредитам находили на очень высоком уровне. Виной тому ослабление национальной валюты и высокие инфляционные ожидания. Начиная с 2016 года после стабилизации ситуации на валютном рынке ставки по кредитам постепенно начали снижаться, вслед за снижением ставки рефинансирования, к началу 2020 года достигнув своего исторического минимума, когда кредит на квартиру в большинстве банков страны можно было взять под 12,32-12,5% годовых.

Процентная ставка по кредитам на жилье в Беларусбанке в 2014-2021 годах

Однако опять же с весны 2020 года из-за проблем (распространение коронавирусной инфекции, снижение цен на нефть, ослабление курса национальной валюты, политическая напряженность и санкции во отношении Беларуси) кредиты на жилье стали дорожать, а к лету-осени 2020 года кредитование недвижимости и вовсе было полностью приостановлено всеми банками страны.

Возвращаться кредиты на квартиры стали только в начале 2021 года, но уже с увеличенными процентными ставками: с 1 февраля возобновил кредитование жилья на общих основаниях Беларусбанк, запустив программу «Ипотека Экспресс» со ставкой 21% годовых, а в середине марта стал выдавать кредиты на недвижимость Приорбанк – под 14,68% годовых.

Сравниваем ставки по банковским кредитам и условия покупки через кооператв «Жилищный баланс»

В кооперативе «Жилищный баланс» в отличие от банковских кредитов нет прямой привязанности к ставке рефинансирования. Здесь «переплаты» зависят от официальных индексов цен (инфляции) и включают в себя некоторые дополнительные платежи.

Если проследить ситуацию с «переплатами» в кооперативе, начиная с 2014 года, перевести их в эквивалент годовой процентной ставки и сравнить их с банковскими условиями, то из года в год они также снижались, и при этом всегда были существенно на более низком уровне, чем процентные ставки по кредитам в банках.

Год

Средняя % ставка по банкам Беларуси, годовых

Эквивалент % ставки в ПК «Жилищный баланс», годовых

2014

От 30 до 45%

20,3%

2015

От 30 до 45%

18,8%

2016

От 20 до 35%

14,1%

2017

От 14 до 18%

11,8%

2018

От 13 до 16%

11,1%

2019

От 13 до 18%

11,3%

2020

От 12,5 до 14,19%*

12%

2021

От 20 до 22,9%

14,8%**

Как менялись процентные ставки по кредитам на жилье в банках Беларуси и в ПК «Жилищный баланс».
*до приостановки кредитования. **За истекшие 12 месяцев (с октября 2020 по октябрь 2021 года)

При этом стоит отметить, что с ноября 2018 года по февраль 2019 года банки Беларуси приостанавливали выдачу кредитов на недвижимость. Такая же ситуация сложилась и с середины 2020 года, когда все банки страны полностью прекратили финансировать недвижимость. В то же время «Жилищный баланс» продолжал приобретать квартиры для членов кооператива, а проблемы в банковском секторе напрямую никак не отразились на его деятельности.

На данный момент (7 октября 2021 года) кредиты на недвижимость на общих основаниях выдают 4 банка страны – Беларусбанк, предлагающий кредитный продукт "Ипотека Экспресс" со ставкой 21% годовых (СР + 11,75 п.п.), Приорбанк, который готов предоставить займ на покупку жилья под 20% годовых (СР + 10,75 п.п.), банк БелВЭБ, кредитующий жилье под 22,9% (СР + 13,65 п.п.), а также Белгазпромбанк под 20,99% годовых (СР + 11,74 п.п.), по программе «Скоро новоселье».

"Переплаты" в кооперативе "Жилищный баланс", по итогам 2014-2021 годов

Что же касается условий в кооперативе "Жилищный баланс", то "переплаты" членов кооператива, находящихся на этапе выкупа, за истекшие 12 месяцев (с октября 2020 по октябрь 2021 года) составили эквивалент 14,8% годовых.

Подводя итог, можно отметить несколько фактов:

  • Ставка рефинансирования (СР) – один из ключевых инструментов, при помощи которого Национальный банк Республики Беларусь (НБРБ) осуществляет регулирование денежно-кредитного рынка. При помощи изменения СР регулятор влияет в том числе и на уровень инфляции в стране.
  • Исходя из опыта предыдущих лет, можно заметить, что даже серьезные изменения на валютном рынке не обязательно приводят к существенному ускорению инфляции в стране.
  • Процентные ставки по банковским кредитам на недвижимость (в том числе и уже выданным), в большинстве своем, напрямую зависят от величины ставки рефинансирования НБРБ. При этом с учетом того, что ставка рефинансирования представляет собой годовой размер процентов, которые коммерческие банки должны выплатить Нацбанку за предоставленные им кредиты, процентные ставки по кредитам для населения и организаций будут всегда выше величины СР, т.к. банки закладывают в них свою прибыль и инфляционные ожидания.
  • В кооперативе "Жилищный баланс", в отличие от банков, "переплаты" зависят от официальных данных по инфляции. Величина ставки рефинансирования напрямую не влияет на них.
  • За последние 7 лет «переплаты» в кооперативе всегда были ниже, чем в банках.

Читайте и подписывайтесь на нас в Yandex.ZenTelegram и Viber!

ПК «Жилищный баланс»
c-ens.by