Основные способы приобретения недвижимости в Республике Беларусь

Каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью покупки квартиры. К сожалению, для многих решение жилищной проблемы в относительно короткий срок, без сторонней помощи, просто невозможно. Людям приходится искать различные варианты, которые могут помочь обзавестись своими «квадратными метрами» здесь и сейчас, и при этом максимально сохранить семейный бюджет в будущем. В результате возникает вопрос: что же делать тем, кто пока не может позволить себе купить квартиру за свои сбережения, а необходимость в её приобретении уже давно назрела? Для ответа на него рассмотрим основные финансовые инструменты, с помощью которых можно заселиться в своё жильё в кратчайшие сроки, и выделим все плюсы и минусы каждого из них.

Содержание

  1. Кредит в банке.
  2. Лизинг.
  3. Рассрочка в ПК «Жилищный баланс».
  4. Долевое строительство.
  5. Trade-in или «квартира в зачёт».
  6. Система строительных сбережений от Беларусбанка.
  7. Рассрочка от застройщика.
  8. Итоги.


Кредит в банке

Кредит, в сфере недвижимости, является одним из самых распространённых вариантов покупки квартиры. В первую очередь, это связано со слабым развитием на рынке других инструментов приобретения жилья. Однако, с появлением новых способов и совершенствованием условий уже существующих, его доля в сделках будет постепенно снижаться.

Основное условие кредитования – привязка процентной ставки к ставке рефинансирования (СР), которая устанавливается Национальным банком Республики Беларусь и, в зависимости от различных факторов, может меняться как в большую сторону, так и в меньшую. На сегодняшний день (июнь 2019 года), она равняется 10%, и большинство банков РБ предлагают кредиты на покупку недвижимости под 15-16% годовых (СР плюс 5-6 процентных пункта), максимальным сроком до 20 лет.

Кроме этого, банками предъявляются определенные требования к кредитополучателю. Для того чтобы человек мог претендовать на получение кредита, ему необходимо:

  • быть старше 18 лет (в некоторых банках старше 21-23 лет). Также многие устанавливают и верхний предел возраста, по достижении которого вам, скорее всего, в кредите откажут. Чаще всего это 60-65 лет;
  • являться гражданином РБ, или иностранным гражданином, имеющим вид на жительство, и проживающим на территории Беларуси;
  • иметь постоянную официальную работу. Как правило, банки требуют справку о доходах за последние 3 месяца. Для ИП необходимы дополнительные документы.
  • обладать хорошей кредитной историей;
  • предоставить 1-2 поручителей, которые будут выступать дополнительным гарантом платёжеспособности заявителя (данное требование может отсутствовать, если договором предусмотрен залог приобретаемой недвижимости, или иное);

Плюсы: досрочное погашение без штрафных санкций.

Минусы: изменяемая процентная ставка (из-за привязки к СР); большой пакет документов; залог и/или поручительство (чаще всего); высокие требования к заработной плате; сумма кредита – до 90% от стоимости жилья (т.е. минимум 10% должно быть накоплено).

Лизинг

Относительно новый инструмент на рынке недвижимости. Предоставляется небольшим количеством компаний, среди которых можно выделить «АСБ Лизинг» от Беларусбанка.

Процесс покупки происходит следующим образом: Вы приходите в лизинговую компанию и сообщаете, что хотели бы купить ту или иную квартиру. Компания приобретает её у собственника и передаёт Вам в пользование. И Вы начинаете её выкупать. До момента последнего платежа, собственником жилья будет являться лизинговая компания.

Важно! Предметом лизинга могут быть только новые и уже построенные квартиры от застройщика.

Как и при кредите, лизинговая ставка зависит от ставки рефинансирования. На данный момент, «АСБ Лизинг» предлагает финансирование под 14% годовых (СР плюс 4 процентных пункта), сроком до 20 лет.

Требования, предъявляемые к лизингополучателю:

  • возраст от 18 лет;
  • гражданин РБ, иностранный гражданин или лицо без гражданства, имеющие вид на жительство и постоянно проживающие на территории РБ;
  • справка о доходах за последние 3 месяца. Для ИП необходимы дополнительные документы;
  • поручители.

Плюсы: досрочное погашение без штрафов (но не ранее чем через 12 месяцев после заключения договора); возможность учёта совокупных доходов заявителя и его близких родственников (не более 3-х человек).

Минусы: подходят только новые квартиры от застройщика; плавающая ставка (зависит от СР); первоначальный аванс 20% от стоимости квартиры; залог и/или поручительство, большой пакет документов, высокая з/п.

Рассрочка в ПК «Жилищный баланс»

         Потребительский кооператив «Жилищный баланс» успешно действует на всей территории Республики Беларусь уже более 5 лет. Его структурные подразделения открыты во всех областных городах РБ и г. Минске. Главная цель Кооператива – предоставление рассрочки на приобретаемые квартиры на срок до 15 лет. Данная задача реализовывается через проект «Жильё в рассрочку», в развитии которого заинтересованы как обычные граждане, так и застройщики.

Основные условия участия в Кооперативе:

  1. Этап накопления. В течение этого периода, в среднем за 0,5-2,5 года, участник накапливает, как правило, от 20% до 40% стоимости жилья. После этого он сам выбирает понравившуюся квартиру или дом (на первичном или вторичном рынке), в любом городе Беларуси. Кооператив финансирует покупку из своего паевого фонда, который формируется за счет накопительных этапов, рассрочек от застройщиков, резервного фонда, свободных инвесторов и других источников. Участник заселяется и прописывается, и переходит ко второму этапу.
  2. Этап выкупа. Член кооператива, в соответствии со своим индивидуальным планом, ежемесячно вносит платежи за квартиру, пока не выкупит её полностью.

Процентная ставка в системе плавающая и зависит от официальных индексов цен (инфляции). За последние несколько лет она составила:

  • 11,8% - за 2017 год;
  • 11,1% - за 2018 год;
  • 11,5% - за истекшие 12 месяцев (на июнь 2019 года).

Требования, предъявляемые к участникам Кооператива:

  • возраст от 18 лет;
  • гражданин РБ, иностранный гражданин или лицо без гражданства;
  • справка о доходах.

Плюсы: низкая процентная ставка; без залога и поручителей; нет привязки к валюте и ставке рефинансирования; можно без первоначального взноса, гибкие условия выплат; умеренные требования к величине заработной платы; отсутствие девальвационных рисков.

Минусы: заселение происходит не сразу, т.к. необходимо пройти накопительный этап, минимум пол года (иногда бывают спецпредложения, при которых заселение сразу).

Долевое строительство

Долевое строительство подразумевает под собой привлечение застройщиком и/или другими, связанными с ним, организациями денежных средств граждан, на которые и будет происходить строительство нового дома. После его ввода в эксплуатацию, квартиры передаются в собственность «дольщиков».

Чаще всего, денежные средства на долевое строительство передаются гражданами по частям, на протяжении всего этапа возведения дома. По сути, получается беспроцентная рассрочка на несколько месяцев. Плюс ко всему, стоимость квартиры окажется ниже, по сравнению с той, если бы она приобреталась новой, в полностью готовом доме.

Плюсы: цена немного ниже (если сравнивать с покупкой этой же квартиры в данном доме, после его ввода в эксплуатацию).

Минусы: заселение не сразу; необходимо иметь практически всю сумму на руках; при нехватке средств требуется кредит, со всеми его минусами: поручители и/или залог, большой пакет документов, высокая з/п, изменяемая процентная ставка.

Trade-in или «квартира в зачёт»

Наверное, у большинства людей понятие trade-in, в первую очередь, связано с покупкой нового автомобиля. Однако в последние годы данный финансовый инструмент появился и в сфере недвижимости. С его помощью потенциальный покупатель может обменять свою старую квартиру на новую. Для этого необходимо обратиться к застройщику, который предлагает подобную услугу. На сегодняшний день, такие предложения есть у некоторых минских компаний, и в Могилёве. Актуальную информацию об этом способе приобретения жилья, и всех условиях, нужно узнавать напрямую у застройщиков своего города.

Как правило, процесс обмена происходит по двум вариантам:

  1. Равнозначный обмен (при одинаковой рыночной стоимости старой и новой квартир), или передача старой квартиры в качестве первоначального взноса (если её рыночная стоимость меньше). Недостающую часть нужно погасить сразу, или можно взять рассрочку на несколько лет. При этом стоимость вашей старой недвижимости оценивают специалисты компании-застройщика.
  2. Передача старой квартиры на реализацию. Её цену устанавливает сам владелец. После чего подписывается договор на приобретение новой недвижимости, тем самым она «бронируется» за новым владельцем. Как только старое жильё продастся, клиент перечисляет необходимую сумму компании-застройщику, указанную в договоре, и заселяется.

Плюсы: минимум трудозатрат (оформлением занимается компания-застройщик); быстрота сделки (первый вариант); возможность обменять квартиру меньшей площади на большую (если ваша имеет более высокую стоимость).

Минусы: квартиру оценивает компания (первый вариант); нужно ждать, пока продастся старая квартира (второй вариант); возможность обмена на новую квартиру только в новостройках, построенных данным застройщиком.

Система строительных сбережений от Беларусбанка

Система строительных сбережений заработала в июле 2006 года. Суть данной программы от Беларусбанка, которая состоит из двух временных периодов, в следующем:

  1. Заключается «договор жилищных сбережений» и участнику открывается вкладной счёт в банке.
  2. Клиент выбирает один из трёх вариантов накопительных планов, в рамках которого он будет накапливать определённую, выбранную лично им, сумму на своём счету.
  3. С этого момента начинается сберегательно-платёжный период. За это время участник накапливает денежные средства, которые, по окончанию данного этапа, он перечисляет безналичным путём в качестве оплаты за приобретаемую недвижимость.
  4. По завершению первого периода, банк предлагает клиенту заключить кредитный договор на строительство, приобретение жилья, на определенных условиях программы.
  5. Как только будет осуществлен первый платеж из кредитных средств – начинается кредитный период. Он длится до тех пор, пока участник  полностью не рассчитается с банком за предоставленный кредит.

 Условия программы строительных сбережений:

  • сберегательно-платёжный период должен длиться минимум 19 месяцев;
  • кредит предоставляется в размере до 75% от стоимости недвижимости, на срок до 20 лет;
  • процентная ставка по кредиту зависит от ставки рефинансирования и равняется СР + 1 процентный пункт. Сегодня это 11% годовых.

Плюсы: гибкая возможность внесения платежей на сберегательном этапе; досрочное погашение кредита без штрафов.

Минусы: заселение не сразу (минимум через 19 месяцев); кредитная ставка плавающая (зависит от СР); большой пакет документов; девальвационные риски (на сберегательном этапе)

Рассрочка от застройщика

Рассрочка на жильё является альтернативой кредиту и имеет одно преимущество: нет переплат или они минимальны. Однако, в отличие от кредитной программы, она предоставляется на небольшой промежуток времени. Как правило, он составляет 1-2 года. Иногда встречаются варианты рассрочки и на более длительное время, но условия будут не такие выгодные. Поэтому, если вам не хватает до нужной суммы совсем немного, то купить квартиру в рассрочку на несколько лет – это очень хороший вариант.

Плюсы: минимальные переплаты или их отсутствие (при выдаче на короткий срок); досрочное погашение без штрафов.

Минусы: большой первоначальный взнос; покупка квартиры только в новостройках конкретного застройщика; выдаётся на малый срок (чаще всего до 2-х лет).

Коротко об итогах

Подводя итоги, можно выделить главные моменты, касающиеся каждого из представленных способов приобретения жилья. В первую очередь, стоит отметить, что при кредите, лизинге и в системе строительных сбережений вы получаете плавающую процентную ставку, которая зависит от ставки рефинансирования. Т.е., в случае серьёзных проблем в экономике РБ, СР будет подниматься и, соответственно, выплаты по этим программам тоже будут увеличиваться.

Рассрочка в ПК «Жилищный баланс» чем-то напоминает систему строительных сбережений от Беларусбанка. Также подобные ей накопительные системы успешно действуют в Германии, России и некоторых других европейских странах. К примеру, две из трёх немецких семьи, имеющие в собственности недвижимость, приобрели её при помощи подобного механизма, который функционирует уже более 80 лет.

Что же касается долевого строительства, trade-in и рассрочки от застройщика, то здесь важно помнить, что такие предложения касаются только конкретных квартир в новых домах, построенных (или строящихся) данными компаниями-застройщиками.

ПК «Жилищный баланс»
c-ens.by