Жилищно-накопительные системы в Казахстане и России

В нашей предыдущей статье мы  рассмотрели такие инструменты приобретения жилья как строительно-сберегательные кассы, которые изначально получили широкое распространение в Германии, а позже появились в разных странах (Чехия, Словакия), а также жилищно-накопительные системы, действующие по схожему принципу (в частности жилищно-накопительные счета Франции (спецсчета)).

Основная суть данных способов покупки недвижимости заключается в наличии двух этапов участия – накопления и выкупа, а их условия являются более выгодными для клиентов, в сравнении с другими видами кредитования (с тем же кредитом на жильё). Преимущества стройсберкасс и жилищно-накопительных счетов заключаются в пониженной процентной ставке, наличии государственного стимулирования в виде субсидий и различных премий, упрощенной процедуре заключения договора и низких требованиях к участникам (ими могут стать граждане с небольшим доходом, недостаточным для получения обычного кредита, с плохой кредитной историей, или без неё, и т.д.).

Жилищно-накопительные кооперативы Казахстана и России

Сегодня же мы продолжим знакомиться с жилищно-накопительными системами, и изучим условия приобретения жилья при помощи подобных механизмов в Казахстане и Российской Федерации.

Жилищно-строительные сбережения в Казахстане

В Казахстане система жилищных строительных сбережений (ЖСС) впервые была внедрена в конце 2000 года, когда в стране был принят закон «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан».  А для реализации проекта ЖСС  в июле 2003 года было создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» (ЖССБ), который стал одним из первых инструментов на территории СНГ по типу строительно-сберегательных касс.

Резервы Жилстройсбербанка изначально были сформированы за счёт бюджетных средств, что позволило ему осуществлять свою деятельность, не завися от рынка ссудного капитала, а значит иметь возможность предоставлять гражданам более низкую процентную ставку по займам.

Принцип работы ЖССБ

За время существования жилищно-строительного сбербанка Казахстана условия участия для граждан претерпели множественные изменения: система постепенно развивалась, подстраивалась под местный рынок и совершенствовалась. Однако общий принцип всегда оставался неизменным: для участия в проекте потенциальный клиент выбирает план накопления, открывает накопительный вклад и в течение определённого срока вносит на него заранее оговоренную сумму, т.е. накапливает на своём счету денежные средства. При этом ежегодно на сбережения начисляется премия от банка и государства.

После того как участник прошел накопительный этап (минимум 3 года, максимум 15 лет) и накопил 50% (или более) от стоимости приобретаемого жилья, он получает право получить займ на недостающую сумму, на срок от 6 до 25 лет, под низкую процентную ставку (в общих случаях от 3,5% до 5%, а по некоторым программам – от 2% годовых).

Условия участия в ЖССБ

С 1 августа 2017 года «Жилстройсбербанк» открыл единый гибкий тариф (до этого в системе было множество программ участия) под названием «Баспана» и ввёл так называемый «оценочный показатель» (ОП) - своеобразный индикатор финансовой дисциплины. От ОП зависит процентная ставка по кредиту, а достижение его минимальной величины является обязательным условием для того, чтобы у участника появилось право на получение займа.

Чтобы достичь минимального оценочного показателя, равного 16, и претендовать на получение кредита, клиенту необходимо накапливать средства минимум 3 года, и при этом своевременно совершать ежемесячные платежи, в размере, указанном в договоре. При соблюдении вышеуказанных условий, достижении ОП = 16, клиент получит займ под 5% годовых. Чем больше оценочный показатель, тем ниже процентная ставка по кредиту (увеличить ОП можно посредством внесения бОльших сумм, досрочного совершения ежемесячных платежей, а также увеличения периода накопления).

Таким образом, клиент сам может определять срок накопления и, соответственно, процентную ставку по кредиту.

Основные условия тарифа «Баспана» в ЖССБ (накопление)

Срок накопления, лет

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

Минимальный размер договорной суммы

500 МРП*

 

 

Рекомендуемый ежемесячный взнос на накоплении (% от договорной суммы)

1,5

1,05

0,83

0,66

0,58

0,52

0,44

0,38

0,34

0,31

0,28

0,26

0,25

Ставка по вкладу, в %

2

Максимальный размер ежегодной премии от государства

20% от накопленной в текущем году суммы (но не более 200 МРП)

Минимальный размер накоплений, в % от договорной суммы

50

Основные условия тарифа «Баспана» в ЖССБ (займ)

Максимальный размер займа

До 100 млн тенге (около 595’000 BYN)

Минимальное значение оценочного показателя

16

20

25

29

35

41

45

48

53

57

61

66

74

Ставка по займу, в %

5

4,8

4,5

4,2

4

3,8

3,7

3,5

3,5

3,5

3,5

3,5

3,5

Минимальный срок займа, мес.

6

Максимальный срок займа, лет

6

7

8

9

10

11

12

14

16

18

21

23

25

Рекомендуемый ежемесячный платеж по погашению займа, % от договорной суммы

0,81

0,7

0,62

0,56

0,51

0,46

0,43

0,38

0,34

0,31

0,28

0,26

0,25

Источник: АО «Жилстройсбербанк» Республики Казахстан, https://hcsbk.kz/

*МРП – месячный расчётный показатель, используемый для исчисления пособий и иных выплат в Республике Казахстан. С 1 апреля 2020 года МРП = 2778 тенге (около 16,5 BYN).

Основные показатели работы «Жилстройсбербанка»

С помощью данного инструмента в достаточно короткие сроки было достигнуто увеличение доступности жилья для населения с низкими и средними доходами: у подобной категории граждан появилась возможность, даже имея небольшой доход, постепенно накапливать на вкладе определённую сумму, а после получать кредит под небольшой процент.

Если говорить об основных показателях деятельности жилищно-строительного сберегательного банка, то в последние годы ежегодно в нём заключается 350-400 тысяч новых договоров о жилстройсбережениях. Фактическая доля участников в системе к экономически активному населению по итогам 2019 года составила 16,9%, или, в реальных цифрах, 1,56 млн человек являются участниками ЖСС (по состоянию на начало 2020 года).

Показатель

Дата

2017 год

2018 год

2019 год

На 01.11.2020 г.

Доля участников в системе к экономически активному населению, в %

12,1

14,1

16,9

-

Количество новых договоров

352’301

386’079

406’954

338’000

Объём выдачи жилищных займов, млрд руб.

1,73

2,14

3,14

2,65

Источник: АО «Жилстройсбербанк» Республики Казахстан, https://hcsbk.kz/

Как видим в таблице, из года в год растёт как количество заключаемых договоров, так и доля участников в системе к экономически активному населению. Кроме того постепенно увеличивается и объемы выдачи жилищных займов, что говорит об устойчивом развитии ЖССБ.

Жилищно-накопительные кооперативы и счета в России

Жилищно-накопительный кооператив является одной из форм жилищного кредитования населения. Как и у строительно-сберегательных касс, основной целью ЖНК является предоставление возможности всем категориям граждан, в том числе и с низко-средними доходами, приобрести жильё. При этом условия в подобном механизме более выгодные, чем при получении банковского кредита, предоставляемого на общих основания, а требования к участниками – существенно упрощены.

В России основным нормативным документом, который регулирует деятельность ЖНК, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Также деятельность ЖНК регулируется постановлениями Правительства РФ, например, № 46 от 28.01.2006 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов», указами Центрального Банка РФ, на который возложена обязанность осуществлять контроль над деятельностью ЖНК, и иными нормативным документами.

Согласно реестру жилищно-накопительных кооперативов, размещённому на официальном сайте Центробанка России, по состоянию на ноябрь 2020 года в стране зарегистрировано 46 ЖНК. Мы же, для примера, рассмотрим условия участия в одном из них, под названием «Жилищное строительство», открытом в 2006 году в городе Уфа.

Условия участия

Жилищно-накопительный кооператив «Жилищное строительство» предлагает своим участникам множество форм участия (согласно приложению №1 «О формах участия в деятельности ЖНК «Жилищное строительство» их насчитывается 378), отличия которых заключаются, в основном, в размере первоначального паевого взноса и сроке накопления.

Общие же условия участия состоят в следующем:

  • наличие накопительного этапа и периода выкупа;
  • вступительный взнос составляет 700 рублей (около 23 BYN);
  • минимальный первоначальный паевой взнос – 10% от стоимости жилья, максимальный – 90%;
  • минимальный срок накопления – 1 год (действовал в первый год деятельности кооператива), 2 года (в последующие годы), максимальный - 15 лет;
  • минимальная сумма накоплений, после чего у члена кооператива возникает право на строительство или приобретение жилья, - 30% от стоимости недвижимости;
  • максимальный срок выкупа не может превышать более чем в полтора раза срока накопительного этапа (т.е., если клиент находился на накопительном этапе, к примеру, 5 лет, то максимальный срок выкупа составит 7,5 лет).

Кроме этого, участники кооператива имеют право на использование в системе материнского капитала, а также свидетельств на получение субсидий на строительство и приобретение жилья (ветераны).

Более подробно с деятельностью кооператива и его отчётностью можно ознакомиться на его официальном сайте.

Жилищно-строительные сбережения в России

Первая система жилищно-накопительных счетов в России была внедрена в 2011 году в Краснодарском крае. Первоначально планировалось разработать проект по подобию немецких стройсберкасс, однако, из-за отсутствия  на то время необходимой законодательной базы, было решено заимствовать опыт Франции и осоздать систему жилищно-накопительных счетов.

Принцип ЖНС был реализован в 2011 году администрацией Краснодарского края совместно со Сбербанком России в виде банковского жилищного накопительного счёта «Ипотечный», который предлагал участникам 6 тарифных планов, отличающихся накопительным сроком (от 1 до 6 лет). Ставки по одно- и двухлетним депозитам составляли 1%, по трёх- и четырёхлетним - 1,5%, по пяти и шестилетним - 2%. Процент по кредиту после одного и двух лет накопления  равнялся 8% годовых, после трёх и четырёх лет - 7%, а после пяти и шести лет - 6%. Для всех планов предусматривалась одна и та же ставка субсидии (премии) на сбережения - 30% от накопленной суммы за отчётный год, но не больше 3000 рублей в месяц.

Срок накопления

1 год

2 года

3 года

4 года

5 лет

6 лет

Максимальный взнос в месяц, поощряемый субсидией, тыс. руб.

10

10

10

10

10

10

Ставка субсидии на сбережения, %

30

30

30

30

30

30

Максимальная сумма субсидии, тыс. руб.

36

72

108

144

180

216

Ставка на накоплении,%

1

1

1,5

1,5

2

2

Ставка по кредиту, %

8

8

7

7

6

6

Срок кредита, лет

1,5

3

4,5

6

7,5

9

Максимальная сумма кредита, млн руб.

0,5

0,5

1

1

1,5

1,5

Тарифные планы в системе ЖНС «Ипотечный»

Через несколько успешных лет работы первые три тарифа, на один-три года, были отменены, так как изначально они были созданы больше для демонстрации работоспособности системы.

Начиная с 2013 года в Ростовской области была запущена (также Сбербанком) следующая программа ЖНС под названием «Народная ипотека», созданная на тех же Краснодарских условиях (без первых трёх коротких тарифов), а в августе 2017 года первые вкладчики получили по ней свои квартиры.

Также, в 2014 году подобный механизм, с небольшими изменениями, появился и в Республике Башкортостан.

Согласно условиям программы, ежемесячный накопительный взнос участников в нём составляет от 3 до 10 тыс. руб., а бюджет республики доплачивает к сбережениям каждого участника до 30%  от ежегодного взноса клиента на покупку жилья. Максимальная доплата из бюджета составляет 3 тыс. руб. в месяц или 36 тыс. руб. в год на одного участника.

Накопительный период составляет от 3 до 6 лет. После его окончания, участник программы может получить ипотечный кредит на срок, в полтора раза превышающий период накоплений, соответственно - от 4,5 до 9 лет, соответственно. Минимальная величина банковского займа составляет 150 тыс. руб., максимальная - 1,5 млн руб., но не больше накопленной суммы.

Процентная ставка по вкладу и по ипотеке зависит от продолжительности периода накопления. Чем дольше деньги остаются в системе, тем выше процент по вкладу и ниже по ипотеке. Так, при трехлетнем накопительном периоде участник будет получать 1% годовых, а при шестилетнем - 1,5%.

Ставка по кредиту составляет 7% (при сроке накопления в 3-4 года) и 6% (при сроке накопления 5 и 6 лет).

По количеству участников и общему развитию, опыт жилищно-накопительных счетов в Республике Башкортостан оказался одним из самых успешных в России, среди подобных инструментов приобретения жилья. Тем не менее, стоит отметить, что система ЖНС в соседней стране ещё только начала своё становление и требует, в первую очередь, совершенствования законодательной базы. В этом плане жилищно-накопительные кооперативы более развиты и актуальны.

Читайте и подписывайтесь на нас в Yandex.ZenTelegram и Viber!

ПК "Жилищный баланс"
c-ens.by