Сравниваем ограничения при пользовании жильём, когда квартира в залоге у банка или в собственности кооператива

Для многих белорусов важно посадить дерево, вырастить сына и построить дом, то есть приобрести жильё. Не всегда есть собственные средства на покупку недвижимости, поэтому семьи ищут варианты решения квартирного вопроса.

В последние годы одним из популярных способов стала покупка квартиры с помощью кооператива «Жилищный баланс». Невысокие платежи, лояльные требования к документам, возможность выбрать любое жильё на первичном или вторичном рынке – всё это привлекает людей в кооператив. Таким образом уже более 1600 семей купили недвижимость по всей стране за 9 лет работы Жилищного баланса.

Есть и те, кому подходит решение жилищного вопроса через кооператив, но смущает один фактор: до момента выплаты всей суммы за квартиру недвижимость является общекооперативной собственостью. Иными словами, участники кооператива прописываются и живут в приобретенной для них квартире или доме, но не являются их владельцами на бумаге.

Узнаем, а так ли это страшно на самом деле: не быть владельцем своей квартиры. И как в аналогичном случае поступают банки, ссужая деньги на жильё.

Как кооператив страхуется от невыплат

При покупке квартиры с помощью кооператива «Жилищный баланс» его участник должен накопить 30-40% от стоимости недвижимости, а кооператив дофинансирует остальную часть. После покупки жилья с членом кооператива заключается бессрочный договор найма, который регистрируется в администрации города.

Договор найма является для члена кооператива основанием права пользования квартирой. А также гарантией того, что его не выселят к какой-то момент.

изучение документов

Далее участник кооператива и его семья может прописаться в квартире, заключить договоры с обслуживающими организациями и проживать в ней. В процессе выплачивает оставшуюся стоимость жилья в рассрочку до 15 лет Жилищному балансу.

Как только вся сумма за квартиру будет внесена на счет кооператива, недвижимость будет передана в собственность участнику кооператива.

Почему не сразу квартира числится на том участнике кооператива, кто ее выбрал? Дело в том, что в договоре найма на квартиру прописано, что «договор может быть расторгнут одной из сторон в случае нарушения другой стороной его существенных условий». Это является гарантией для всех остальных членов кооператива, что заселенные участники продолжат вносить платежи за квартиру. И это является сильной мотивацией для заселенных членов кооператива внести всю стоимость жилья в кооператив до конца.

Выдержка из договора о расторжении

Главное, что нужно понимать будущим участникам кооператива: если вы вносите платежи согласно графику, вас не имеют право выселить из квартиры или не передать вам право собственности после полного расчета.

При этом участник кооператива может в сложной жизненной ситуации (длительная болезнь, увольнение с работы) попросить отсрочку платежей до 12 месяцев. Кроме того, член кооператива может на стадии внесения оставшейся части выйти из кооператива, продав жильё.

То есть он не является еще владельцем квартиры, но может с разрешения правления кооператива выставить недвижимость на продажу, а покупатель погасит остаток стоимости кооперативу, а остальную часть передаст члену кооперативу.

Подытожим: то, что квартира до момента выплаты всей ее стоимости не принадлежит документально членам кооператива, не налагает на ее пользование никаких ограничений (за исключением сдачи жилья в аренду). И при необходимости такую квартиру можно продать, забрав свои накопления.

Как банки страхуются от невыплат

Еще одним способом одолжить недостающую сумму денег на покупку жилья является банковский кредит на недвижимость. Многие банки Беларуси предоставляют такую услугу. При этом до момента выплаты всей суммы кредита жилья остается в залоге у банка.

Что это значит для тех, кто купил квартиру в кредит? Собственник имеет документ о том, что он владелец жилья, но при этом распоряжаться в полной мере квартирой он не может.

Сделано это для того, чтобы у заемщика не было соблазна не платить платежи по кредиту. Потому что банк может продать квартиру, которая находится у него в залоге при нарушении заемщиком своих обязательств.

Запрет

Однако при желании у собственника продать квартиру, за которую не до конца выплачен кредит, можно обратиться в банк за разрешением. Часто банки идут на встречу своим клиентам, то есть квартиры под залогом выставляются на продажу.

Подытожим: при покупке квартиры с помощью банковского кредита собственник жилья не может им свободно распоряжаться до момента погашения всей суммы долга. Но это не налагает ограничений на пользование квартиры кроме того, что жильё нельзя сдать в аренду в большинстве случаев.

Вывод

Если вы приобретаете квартиру с привлечением сторонних средств, то организации, предоставившие их, страхуют себя от невыплаты долга. Банк для этого оформляет залог на жильё, а кооператив «Жилищный баланс» первоначально является собственником квартиры. В обоих случаях люди, купившие квартиру, смогут пользоваться ей без ограничений (кроме сдачи в аренду). А если захотят продать до момента погашения всего долга, то это можно сделать, получив разрешение в соответствующей организации.