Инвестиции
Первоначальное знакомство
Инвестору, застройщику, подрядчику или другому партнёру, для лучшего знакомства с проектом эффективнее всего встать на позицию клиента и пройти коллективную консультацию, которая проходит еженедельно в Минске и каждом областном городе Республики Беларусь. Консультация занимает менее часа, в связном логическом порядке раскрывает смысл и позволяет понять потенциальные отношения с клиентами, риски и гарантии, настроения слушателей, услышать их вопросы. В более усечённом виде то же самое содержание консультации можно получить за 20 минут индивидуально. Основываясь на таком первоначальном знакомстве инвестор, застройщик, подрядчик или другой партнёр увидит свою потенциальную позицию в проекте, источник своих интересов, свой потенциальный доход, поймёт часть бизнес-процессов. Дальнейшее взаимодействие, основываясь на этой информации, станет значительно легче.
Также важная финансовая информация представлена на нашем сайте, в разделе «Финансовые показатели».
Достигнутый темп развития и планы
Реализация проекта начата в 2014 году. К середине 2026 года мы приобретаем более 200 квартир в месяц, и этот темп непрерывно нарастает. Общее количество приобретённых квартир и домов на июль 2026 года приближается к 7000 шт. по всей Республике Беларусь, или более 350’000 кв.м. Ежемесячный оборот составляет более 45 млн рублей.
В настоящее время заключается более 700 членских договоров в месяц.
В 2030 году мы планируем профинансировать порядка 6000 квартир или около 360’000 кв.м в год по Республике Беларусь. Стратегический план развития Кооператива предполагает заключение 1 членского договора в год на 1 тыс. жителей в городах с население более 30 тыс.человек. Реальный потенциал рынка как минимум в 3 раза больше. Весь потенциал рынка осваиваться не будет для минимизации рисков.
Видение операционных показателей проекта
В таблице 1 представлен выход на финансирование 360 000 кв.м. в год (строка 1 таблицы 1). Строка «Фонд потребления, млн USD» является источником покрытия операционных расходов Кооператива
| Показатель | 2025 г. | 2026 г. | 2027 г. | 2028 г. | 2029 г. | 2030 г. | 2031 г. | 2032 г. | 2033 г. | 2034 г. | 2035 г. | 2036 г. | 2037 г. |
| Паевой фонд, млн USD | 269,8 | 454,1 | 726,6 | 996,6 | 1281,7 | 1565,3 | 1861,1 | 2154,7 | 2421,5 | 2293,6 | 2300,4 | 2339,3 | 2383,7 |
| Инвестиции, млн USD | 0,0 | 24,5 | 92,0 | 61,3 | 40,6 | 3,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Фонд потребления, млн USD | 9,8 | 14,7 | 21,9 | 26,1 | 29,9 | 32,4 | 34,9 | 36,2 | 36,7 | 36,5 | 36,5 | 38,1 | 39,5 |
| Резервный фонд, млн USD | 5,0 | 8,0 | 13,0 | 20,0 | 28,7 | 38,7 | 49,7 | 61,4 | 73,3 | 85,2 | 97,0 | 109,0 | 121,4 |
| Фонд компенсации % по привлеченным средствам, млн USD | 2,0 | 5,6 | 12,5 | 24,4 | 40,3 | 59,5 | 81,0 | 103,7 | 126,4 | 148,7 | 171,1 | 193,7 | 218,1 |
Стратегия проекта и его операционные процессы имеют нелинейную форму во времени. Эта нелинейность вызвана длительным циклом взаимодействия с каждым конкретным клиентом, составляющим около 10-15 лет. Таким образом, нелинейность процессов будет продолжаться до 2035 года.
Этапы проекта
- 04.2014 – 09.2017. Этап обретения доверия и достижения ликвидности. Основная достигнутая цель – 125 регулярно действующих членских договоров с приобретением не менее 2 квартир в месяц.
- 11.2017 – 02.2019. Этап построения республиканской организационной структуры. Открытие структурных подразделений в Минске и во всех областных городах (приобретение 10-15 квартир в месяц).
- 2019 – 2026 гг. Широкое освоение рынка. Характеризуется избытком ресурсов паевого фонда. Основные задачи этапа – отработка бизнес-процессов, открытие структурных подразделений в не областных городах, выход на целевой показатель заключения членских договоров (750 договоров в месяц). По факту также произошла отработка прохождения кризиса.
- 2027 – 2035 гг. Применение крупных инвестиций. Накопление резервного фонда и фонда компенсации процентов по привлеченным средствам позволит обслуживать порядка 200 млн USD на пике, что положительно скажется на сроках заселения. С 2031 года объём инвестиций в проекте начнёт уменьшаться. Важным фактом является то, что без привлечения инвестиций средние сроки заселения увеличатся максимум на 6 месяцев.
С 2035 г. выход на равновесное долгосрочное функционирование, когда количество вступающих ежемесячно будет составлять 750 человек, количество приобретенных квартир ежемесячно – 500 шт, количество полностью выкупивших квартиру за месяц – 500 шт.
Команда и функции команды
Основная часть организационной структуры построена, открыты структурные подразделения во всех областных городах Беларуси, а также Бобруйске и Новополоцке. Количество сотрудников составляет более 100 человек.
Команда – люди с высокими ценностными ориентирами. На высоком уровне выстроены все необходимые функции, в том числе:
1) Операционное управление;
2) Стратегическое планирование и инвестиции;
3) Взаимодействие с государством;
4) Региональное развитие;
5) Автоматизация;
6) Маркетинг;
7) Юридическое обеспечение.
История взаимодействия с инвесторами
С 2015 по 2017 гг. были сформированы инвестиции в размере около 200 тыс. USD В сентябре 2017 г. их объём составлял 16% от общего размера паевого фонда. Рост масштабов деятельности привёл к избытку ресурсов, которые мы использовали на спецпредложения по рассрочкам в областных городах, где впервые открывали свои структурные подразделения. В 2019-2020 гг. первоначальные инвестиции были полностью возвращены. Часть из них перешли в стоимость объектов недвижимости для самих инвесторов.
В 2024 от частных инвесторов были получены займы на сумму 500 тыс. USD.В июне 2026 года объем финансирования по займу был увеличен до 1 млн.USD.
Формулировка потребности
Для сохранения коротких сроков заселения (коротких накопительных этапов членов кооператива) необходимы сторонние инвестиции, которые с 2026 по 2030 год будут нарастать, достигнув на максимуме 200 млн USD в 2030 году, а затем начнут возвращаться, замещаясь накапливающимся резервным фондом. При этом равновесный размер паевого фонда достигнет величины 2,3 млрд USD.
Каким образом сформировались такие сроки инвестиций? До конца 2025 года осуществлялся плановый рост количества ежемесячно заключаемых членских договоров. До завершения этой тенденции сроки заселения членов кооператива коротки. Примерно через два года после завершения этой тенденции – к началу 2028 года – сроки заселения членов кооператива без инвестиций начали бы плавно увеличиваться, и только потом – с 2030 года – плавно уменьшались бы за счёт накопления резервного фонда, пока в 2040-х годах не сократились бы до нуля.
Однако для сглаживания долгосрочных колебаний будут применены инвестиции. Размер инвестиций составит не более 10% от размера паевого фонда в 2030 году.
Предложение инвестору
Для потенциального инвестора возможны несколько различных эффектов:
- чисто финансовый эффект;
- использование освоенного рынка большого объёма, как ниши для открытия банка;
- укрепление имиджа социально ответственного инвестора (страхование репутационных рисков — наличие социально значимых проектов служит позитивным фоном для коммуникаций с государством, обществом и СМИ);
- диверсификация инвестиционного портфеля;
- возможность воспользоваться накопленной экспертизой крупного проекта республиканского масштаба.
Чисто финансовый эффект
Прежде чем понять источник финансового эффекта, необходимо ответить на часто возникающий вопрос инвестора: Почему при таких низких «переплатах» участников образуется более высокая доходность инвестора? Базой для доходов стороннего инвестора является весь паевой фонд и «переплаты» со всего паевого фонда, а не с суммы конкретных инвестиций, благодаря чему образуется классический финансовый рычаг. Со 100% всего паевого фонда платятся «переплаты», в процессе удовлетворения потребности в жилье, и эти переплаты проецируются на 10% инвестиций.
Паевой фонд и переплаты с него существуют даже при отсутствии сторонних инвестиций. Предусмотрены 3 основные переплаты:
1) Вступительный взнос 0,5% от стоимости целевой недвижимости – 1 раз в момент вступления в Кооператив.
2) Членский взнос 5% от суммы дофинансирования при заселении – 1 раз в момент приобретения недвижимости.
3) Членский взнос 0,5% в месяц от невыкупленного остатка – ежемесячно.
Остатки переплат после компенсации расходов Кооператива аккумулируются в резервном фонде, фонде компенсации процентов по привлеченным средствам. Фонд компенсации процентов по привлеченным средствам был создан в 2025 году с целью накопления ресурсов для обслуживания будущих сторонних инвестиций.
На данный момент мы предлагаем следующие условия по привлечению инвестиций:
- от 1 млн. USD – 10% годовых с привязкой к валюте;
- если сумма существенно выше — особые условия.
Обращаем внимание, что из суммы процентов исчисляется подоходный налог для физических лиц и налог на прибыль для юридических лиц.
Возможно привлечение займа в белорусских рублях без привязки к валюте. В данном случае условия привлечения инвестирования обсуждаются индивидуально.
Взаимозависимость «пакетов» инвестиций отсутствует, т.к. недостаток инвестиций приводит к некритическим последствиям – увеличению длительности накопительного этапа.
Ликвидность инвестиций
Первоначальные инвестиции в сумме до 5 млн долларов США могут быть возвращены не позднее трёх месяцев с момента возникновения потребности возврата. Подтверждается тем, что ежемесячный приток паевых взносов уже сейчас превышает 15 млн. долл. в месяц, инвестиции же спровоцирует оборот большего размера.
Инвестиции в своём максимальном состоянии в 200 млн долларов США будут сопровождаться годовым оборотом паевых взносов в размере 360 млн долларов США, поэтому ликвидность более крупных инвестиций подразумевает возможность их возврата в срок до одного года без нарушения ритмичности деятельности.
По вопросам инвестиционного сотрудничества обращаться:
Эйсмонт Александр Иосифович — заместитель Председателя Правления проекта «Жилищный баланс»
Телефон: +375 (33) 655-33-27 (МТС)
E-mail: findir.balans@gmail.com
