Индексация учетного пая

Учетный пай. Зачем он нужен?

Чтобы участники «Жилищного баланса» имели возможность приобретать квартиры в рассрочку с комфортной нагрузкой на бюджет, предусмотрен длительный период участия – до 15 лет. Например, если договор заключен в 2015 году, то платежи участник будет предположительно осуществлять до 2030 года. За такие длительные промежутки времени существенно меняются экономические условия – средняя зарплата, уровень цен на товары, стоимость жилья, курсы валют. С начала своей деятельности в 2014 году «Жилищный баланс» преодолел девальвацию рубля 2015 года, пандемию, девальвацию, политические баталии 2020 года, мировую инфляцию, кризис и волатильность курсов 2022 года, значительное увеличение стоимости квадратного метра на рынке недвижимости 2024-2025 годов.

—***—
В таких изменчивых условиях, чтобы устойчиво функционировать, «Жилищный баланс» в деятельности должен опираться устойчивый измеритель стоимости, к чему нельзя отнести ни одну денежную единицу, так как все они подвержены инфляции. Таким устойчивым измерителем является наш «учетный пай».
—***—

Почему он называется «пай»?

Чтобы участнику профинансировать собственную квартиру, ему необходимо полностью внести свой паевой взнос, соответствующий её стоимости. «Паевой взнос» — это денежная сумма, равная стоимости квартиры, которую необходимо внести на протяжении времени участия в «Жилищном балансе». Пока участник осуществляет платежи в счет своего паевого взноса, то в каждый конкретный момент, пока он полностью не внес свой паевой взнос, он имеет долю в имуществе организации, которая называется «пай». Учетный пай тоже доля – это универсальный стоимостной эквивалент доли в имуществе «Жилищного баланса», с помощью которого измеряется стоимость пая любого участника. Поэтому учетная единица называется «пай».

Почему он называется «учетный»?

Потому что с помощью этого измерителя «Жилищный баланс» ведет учет соотношений паев всех участников, стоимостей квартир и других активов и обязательств.

Взаимосвязь учетного пая и инфляции

Что такое «инфляция»?

Это процесс обесценивания денежной единицы, который приводит к снижению покупательной способности денег. Так, стоимость одного и того же товара, например литра молока определенного производителя, квадратного метра определенной квартиры, с течением времени увеличивается. В этом процессе значимость каждого рубля снижается, как бы «растворяется», и поэтому рубль через 10 лет – совсем не тот же самый рубль, что сегодня.

Чтобы защитить накопления участников от обесценивания, а также иметь возможность претендовать на корректировку стоимости квартиры в соответствии с уровнем инфляции, что поможет сохранить и увеличить инвестиционную привлекательность вложений, в «Жилищном балансе» учетный пай индексируется в соответствии с инфляцией.

Это значит, что любой «товар» на протяжении долгих лет будет иметь одну и ту же стоимость, если она выражается в учетных паях. Так и выходит с квадратным метром. Рассмотрим на примере Могилева, так как там открывался первый офис: 1 марта 2014 года один квадратный метр строящегося жилья в Могилеве стоил около 900 рублей, и это было равно стоимости одного учетного пая, так и сегодня стоимость одного учетного пая примерно соответствует стоимости одного квадратного метра жилья в Могилеве.

«Жилищный баланс» ежемесячно проводит процесс индексации учетного пая в соответствии с инфляцией. Чтобы участники, осуществляющие финансирование собственной квартиры, знали, каким будет их платеж в следующем месяце, «Жилищный баланс» определяет прогнозируемую стоимость учетного пая, в то время как официальные данные по инфляции выходят только через 10 дней после завершения месяца.

Как происходит индексация учетного пая?

Каким образом осуществляется индексация?

Например, 10 февраля 2026 года сайт Комитета статистики Республики Беларусь публикует данные по инфляции за январь 2026 года. Эти данные называются «Индекс потребительских цен на товары и услуги», и они означают величину, на которую выросли цены в Беларуси в январе.

Ориентируясь на эти данные, «Жилищный баланс» определяет, насколько вырастет стоимость учетного пая. Чтобы эта информация была максимально полезна для участников, и чтобы они могли, исходя из неё, принимать решения, она должна быть прогнозируемой наперёд. Таким образом, после публикации 10 февраля данных за январь 2026 года, «Жилищный баланс» определяет стоимость учетного пая на март 2026 года. В результате того, что данные января применяются на март, образуется смещение стоимости учетного пая на два месяца вперед по отношению к официальным данным по инфляции.

—***—
Вследствие такого смещения итоговый результат каждого года по индексации учетного пая не полностью совпадает с результатом по официальной инфляции. Но на длительном периоде стоимость учетного пая практически не отличается от инфляции.
—***—

Сравниваем индексацию учётного пая и инфляцию с 2014 года

Ниже график, на котором представлено смещение стоимости учетного пая по отношению к инфляции, и накапливающийся эффект.

На графике 1 синий столбик означает величину инфляции за конкретный год в процентах. А зеленый столбик – величину индексации учетного пая. Мы видим, что в одни годы зеленый столбик больше, в другие – синий. Это означает, что в разные годы то инфляция больше индексации учетного пая, то наоборот – индексация учетного пая больше инфляции. Самая большая разница между ними зарегистрирована в 2022 году.

В чём причина такой разницы именно в 2022 году? Как сказано выше, индексация учетного пая осуществляется со смещением на два месяца по отношению к официальным данным. А в конце 2022 года произошло событие, повлиявшее на изменение цен, которое мы никак не могли прогнозировать до того, как оно произошло. Это событие – законодательный запрет на повышение цен и введение некоторых критериев, по которым должны определяться цены, причем с жестким преследованием нарушителей. В результате в конце 2022 года цены на товары и услуги заметно снизились. 

—***—
Благодаря такой итоговой разнице был сформирован запас по индексации учетного пая на 2023-й год, вследствие чего индексацию учетного пая держалась в пределах 0,5% в месяц, что в проекции на год составило 6% прироста.
—***—

Теперь рассмотрим график 2. На нем изображен накопленный эффект как инфляции, так и стоимости учетного пая, по отношению к 1 марта 2014 года – за 12 лет. Видно, что накопленный эффект год от года менялся местами – то инфляция опережала учетный пай, то наоборот.

Чтобы лучше увидеть разницу между ними, обратите внимание на график 3. На нем видно, что опережения-отставания учетного пая по отношению к инфляции не накапливались с годами, а чередовались. Самое большое отставание учетного пая за всю историю измерений накопилось к 2021 году и составило 0,9851 по отношению к инфляции, что означает, что с 2014-го по 2021-й год учетный пай отстал от инфляции на 1,5% (100%×(0,985-1,000)=-1,5%). А самое большое итоговое за 11 лет опережение учетного пая сформировалось на 2023 год – в 2022 году, и оно составило 1,7% (100%×(1,017-1,000)=1,7%).

Внедрение «Жилищным балансом» в деятельность такой единицы измерения как «учетный пай», с индексацией его по инфляции, показывает свою практичность и целесообразность на протяжении длительного промежутка времени, потому что максимально точно учитывает меняющиеся экономические условия в стране, приводит к устойчивости деятельности организации и соблюдает максимальный баланс интересов участников, находящихся как на накопительном этапе, так и на этапе внесения оставшейся части паевого взноса после заселения.

Ознакомиться с дополнительной информацией об учётном пае и его стоимостью можно на нашем сайте в разделе «Учётный пай». 

Также рекомендуем посмотреть видеоролик, в котором мы рассказываем об учётном пае и самых распространённых мифах.