Индексация учётного пая

Учётный пай. Зачем он нужен?

Для того чтобы гражданину приобрести квартиру в рассрочку на длительный срок, необходимо длительное время участия в кооперативе «Жилищный Баланс». В большинстве случаев период такого участия составляет 10-15 лет. Поскольку платежи членами кооператива осуществляются на таком промежутке времени, то один и тот же человек осуществляет платежи, например, в 2015 году, и может продолжать это делать в 2025 году. Те, кто заселяются в квартиры сейчас – в 2023 году – в большинстве случаев будут осуществлять платежи по рассрочке и в 2033 году. Мы видим, что за такие промежутки времени существенно меняются экономические условия – меняется средняя зарплата, уровень цен на товары, стоимость жилья, курсы валют. За время своего существования кооператив преодолел девальвацию рубля 2015 года, пандемию и девальвацию 2020 года, политические баталии 2020 года, мировую инфляцию и военный кризис 2022 года, чехарду курсов 2022 года.

—***—
В таких изменчивых условиях, чтобы устойчиво функционировать, кооператив в своей деятельности должен опираться на какой-то устойчивый измеритель стоимости, к чему нельзя отнести ни одну обычную денежную единицу ни одного государства, так как все они подвержены инфляции. Таким устойчивым измерителем является наш «учётный пай».
—***—

Почему он называется «пай»? Чтобы члену кооператива полностью профинансировать собственную квартиру, ему необходимо полностью внести свой паевой взнос, соответствующий её стоимости. Итак, «паевой взнос» — это денежная сумма, равная стоимости квартиры, которую необходимо внести на протяжении всего времени своего участия. Пока член кооператива осуществляет платежи в счёт своего паевого взноса, то в каждый конкретный момент, пока он ещё полностью не внёс свой паевой взнос, он имеет долю в имуществе кооператива, которая называется «пай». Учётный пай тоже доля – это универсальный стоимостной эквивалент доли в имуществе кооператива, с помощью которого мы измеряем стоимость пая любого члена кооператива. Поэтому наша учётная единица называется «пай».

Почему он называется «учётный»? Потому что с помощью этого измерителя мы ведём учёт соотношений паёв всех членов кооператива, стоимостей квартир и других активов и обязательств.

Взаимосвязь учётного пая и инфляции

Что такое «инфляция»? Это процесс обесценивания денежной единицы, которая выражается в том, что стоимость одного и того же товара, например, одного и того же литра молока, одного и того же квадратного метра жилой площади, одной и той же поездки в общественном транспорте с течением времени увеличивается. В этом процессе значимость каждого рубля снижается, как бы «растворяется», и поэтому рубль через 10 лет – совсем не тот же самый рубль, что сегодня.

Чтобы избавиться от эффекта «растворения», от эффекта исчезновения значимости денежной единицы в процессе инфляции, мы придумали, что наш учётный пай будет индексироваться в соответствии с инфляцией. Это значит, что если любой товар, например, литр молока, или квадратный метр жилой площади, измеряется в учётных паях, то этот товар будет на протяжении долгих лет иметь одну и ту же стоимость, только если она выражается в учётных паях. Как и выходит, например, с квадратным метром жилья в Могилёве. 1 марта 2014 года один квадратный метр строящегося жилья в Могилёве стоил около 900 рублей, и это было равно стоимости одного учётного пая. Так и сегодня в строительстве стоимость квадратного метра находится в основном, в диапазоне 1800-2100 рублей, а стоимость учётного пая – около 1980 рублей – примерно соответствует стоимости одного квадратного метра.

Чтобы это соответствие соблюдалось, кооператив каждый месяц проводит процесс индексации учётного пая в соответствии с инфляцией. Чтобы члены кооператива, осуществляющие финансирование собственной квартиры, знали, каким будет их платёж в следующем месяце, нам приходится определять прогнозную стоимость учётного пая, в то время как официальные данные по инфляции выходят ориентировочно только через 10 дней после завершения месяца.

Как происходит индексация учётного пая?

Каким образом осуществляется индексация? Например, 10 февраля 2023 года сайт Комитета статистики Республики Беларусь публикует данные по инфляции за январь 2023 года. Эти данные называются «Индекс потребительских цен на товары и услуги», и они означают величину, на которую выросли цены в январе.

Ориентируясь на эти данные, кооператив определяет, насколько вырастет стоимость учётного пая. Для того чтобы эта информация была максимально полезна для членов кооператива, и чтобы они могли, исходя из неё, принимать свои решения, она должна быть прогнозной наперёд. Таким образом, после публикации 10 февраля данных за январь 2023 года, кооператив определяет стоимость учётного пая на март 2023 года. В результате того, что данные января 2023 года применяются на март 2023 года, образуется смещение стоимости учётного пая на два месяца вперёд по отношению к официальным данным по инфляции.

—***—
Из-за этого смещения итоговый результат каждого года по индексации учётного пая не полностью совпадает с результатом по официальной инфляции.
—***—

В то же время, при осуществлении индексации мы следим за эффектом, накопленным с 2014 года, по инфляции и по индексации. Тем самым, на длительном периоде стоимость учётного пая практически не отличается от инфляции.

Сравниваем индексацию учётного пая и инфляцию с 2014 года

Давайте посмотрим на графики, на которых будет видно смещение стоимости учётного пая по отношению к инфляции, и накапливающийся эффект за многие годы.

На графике 1 синий столбик означает величину инфляции за конкретный год в процентах. А зелёный столбик – величину индексации учётного пая. Мы видим, что в одни годы зелёный столбик больше, в другие – синий. Это означает, что в разные годы то инфляция больше индексации учётного пая, то наоборот – индексация учётного пая больше инфляции. При этом самая большая разница между ними зарегистрирована в 2022 году.

В чём причина такой разницы именно в 2022 году? Как мы уже говорили раньше, индексация учётного пая осуществляется со смещением на два месяца по отношению к официальным данным. А в конце 2022 года произошло существенное событие, повлиявшее на изменение цен, которое мы никак не могли прогнозировать до того, как оно произошло. Это событие – законодательный запрет на повышение цен и введение некоторых критериев, по которым должны определяться цены, причём с жёстким преследованием нарушителей. В результате в конце 2022 года цены на товары и услуги заметно снизились.

—***—
Благодаря такой итоговой разнице мы сформировали запас по индексации учётного пая на 2023-й год. Пока такой запас будет исчерпан, мы будем держать индексацию учётного пая в пределах текущих темпов 0,5% в месяц, что в проекции на год составляет 6% прироста.
—***—

Теперь давайте обратим внимание на график 2. На нём изображён накопленный эффект как инфляции, так и стоимости учётного пая, по отношению к 1 марта 2014 года – почти за девять лет. Мы видим, что накопленный эффект год от года менялся местами – то инфляция опережала учётный пай, то наоборот.

Чтобы лучше увидеть разницу между ними, обратите внимание на график 3. На нём видно, что опережения-отставания учётного пая по отношению к инфляции не накапливались с годами, а чередовались. Самое большое отставание учётного пая за всю историю измерений накопилось к 2021 году и составило 0,9851 по отношению к инфляции, что означает, что с 2014-го по 2021-й год учётный пай отстал от инфляции на 1,49% (100%×(0,9851-1,000)=-1,49%). А самое большое итоговое за девять лет опережение учётного пая сформировалось уже на следующий год – в 2022 году, и оно составило 1,72% (100%×(1,0172-1,000)=1,72%).

Внедрение кооперативом в свою деятельность такой единицы измерения как «учётный пай», с индексацией его по инфляции, показывает свою практичность и целесообразность на протяжении длительного промежутка времени, потому что максимально точно учитывает меняющиеся экономические условия в стране, приводит к устойчивости нашей деятельности, и соблюдает максимальный баланс интересов членов кооператива, находящихся как на накопительном этапе, так и на этапе внесения оставшейся части паевого взноса после заселения.

Ознакомиться с дополнительной информацией об учётном пае и его стоимостью можно на нашем сайте в разделе «Учётный пай». 

Также рекомендуем посмотреть видеоролик, в котором мы рассказываем об учётном пае и самых распространённых мифах.