Разница аннуитетного и дифференцированного платежа

Когда хочется побыстрее въехать в отдельное жильё, но своих денег на покупку недостаточно, то семьи часто обращаются в банк. Им рассчитывают кредит на недостающую сумму, ориентируясь на официальный доход.

Однако прежде чем выбирать тот или иной кредитный продукт, необходимо обратить внимание на такой важный момент как порядок его погашения.

В Беларуси банки чаще всего предлагают два вида платежей по кредиту: аннуитетный, то есть одинаковый на протяжении всего срока кредитования, и дифференцированный, при котором сумма платежа постепенно снижается. У каждого их них есть свои преимущества и недостатки, о которых мы сегодня поговорим и сравним какой вариант выгоднее.

Для примера мы взяли два популярных в Беларуси кредита на жилье: «Ипотека Экспресс» от Беларусбанка и «Милый дом», который предлагает «Технобанк». В первом случае платежи дифференцированные, а во втором случае – аннуитетные. Процентная ставка по обоим кредитным предложениям на момент написания статьи составляет 15,4% годовых.

Ориентироваться будем на покупку квартиры за 120 000 рублей.

Кредит с дифференцированными платежами

Наиболее популярный вид платежа по кредиту – дифференцированный, с убывающими платежами. В таком случае основной долг оплачивается равными частями весь срок кредитования. Проценты начисляются ежемесячно на сумму остатка основного долга.

Например, если 120 000 рублей взять в кредит на 5 лет, то каждый месяц будет погашаться одинаковая сумма основного долга 120 000 /60=2000 рублей.

Также в ежемесячный платеж будут включены проценты. Если кредит дан под 15,4%, тогда в первый месяц переплата составит:

120 000*15,4/100/365*30=1519 рублей.

Таким образом, размер платежа будет 2000+1519=3519 рублей в первый месяц погашения кредита.

То есть в первые месяцы будут самые большие платежи, потому что в это время максимальный основной долг, а значит, и максимальные начисленные проценты по нему.

Однако в дальнейшем платеж по кредиту будут постепенно снижаться.

Например, через 1 год будет выплачено 2000*12=24000 рублей основного долга. В таком случае, размер начисленных процентов в 13-ый месяц оплаты кредита составит:

(120 000-24 000) * 15,4 / 100 / 365 * 30=1 215 рублей.

А значит, через год платеж составит 2000+1215=3 215 рублей.

Минусом такого способа финансирования являются высокие ежемесячные платежи в первое время, когда идет погашение долга. Также будут высокие требования к официальному доходу кредитополучателя.

Плюсом кредита с дифференцированными платежами являются меньшие переплаты (по сравнению с кредитом с аннуитетными платежами).

Изучаем платежи по кредиту «Ипотека Экспресс»

В Беларуси одним из популярных кредитных предложений с дифференцированными платежами на покупку квартиры является «Ипотека Экспресс» от «Беларусбанка». С его помощью можно купить любую квартиру или жилой дом, при этом можно взять кредит на сумму до 100% от цены недвижимости. Максимальный срок – 20 лет. Процентная ставка составляет 15,4% годовых, считается как ставка рефинансирования Нацбанка РБ плюс 4,9%. То есть когда поменяется ставка рефинансирования, процентная ставка по кредиту тоже изменится в большую или меньшую сторону.

В таком случае, если получатель кредита хочет прокредитовать всю стоимость квартиры ценой 120 000 рублей, например, на 15 лет, тогда:

• Ежемесячный платеж начнется с 2227 рублей и снизится к последнему месяцу до 675 рублей;
• За весь период переплаты составят 139 000 рублей;
• Всего нужно выплатить 259000 рублей.

Заработная плата кредитополучателя должна быть более 3 000 рублей, подтвержденная справкой о доходах за последние три месяца.

Если нужно прокредитовать 80% стоимости жилья, то есть 96 тысяч рублей, сроком на 15 лет, то переплаты будут меньше. Данные можно сравнить в таблице.

Кредит с аннуитетными платежами

Для тех, кому некомфортно платить каждый месяц разную сумму в счет погашения кредита, есть заем с одинаковыми ежемесячными платежами, то есть аннуитетными.

В таком случае за весь период выплаты кредита размер платежей не поменяется. При этом в первые месяцы будет выплачиваться незначительная сумма основного долга, а основную часть платежа будут составлять проценты по кредиту. К концу займа проценты в ежемесячном платеже будут небольшими, а большая часть – основной долг.

Например, если взять в кредит 120 000 рублей на 5 лет, то каждый месяц платеж будет одинаковым и составит 2880 рублей.

При этом в первый месяц проценты составят (при ставке 15,4% годовых):

120 000*15,4/100/365*30=1519 рублей.

В таком случае основной долг в первый платеж будет 2880-1519=1361 рубль.

Через год проценты будут 1318 рублей, а основной долг 1562 рубля.

Преимуществом такого кредита являются меньшие платежи в первые месяцы кредитования (по сравнению с кредитом с дифференцированными платежами).

Недостаток – больший размер переплат, если сравнивать с предыдущим видом кредита.

Связано это с тем, что в обоих случаях проценты насчитываются на остаток основного долга. А в случае с аннуитетными платежами основной долг в первые месяцы кредитования снижается медленнее, чем при кредите с дифференцированными платежами.

Изучаем платежи по кредиту «Милый дом»

В Республике Беларусь кредит на недвижимость с аннуитетными платежами предоставляют немногие банки. Одним из них является «Технобанк» и его продукт – кредит на покупку жилья «Милый дом».

С его помощью можно профинансировать до 80% от цены жилья (но не более 500 000 рублей) на срок до 15 лет. Процентная ставка фиксированная, в размере 15,4% годовых. То есть ставка не поменяется с течением времени.

В таком случае получится прокредитовать не всю стоимость квартиры ценой 120 000 рублей, а только 80%, то есть 96 тысяч рублей, на максимальные 15 лет. Данные по такому расчету приведены в таблице ниже.

Если же оформить кредит на 120 000 рублей на 15 лет, тогда:

• Ежемесячный платеж составит 1712 рублей и будет одинаковым;
• За весь период переплаты составят 188 000 рублей, то есть на 50 тысяч рублей больше, чем по кредиту «Ипотека Экспресс»;
• Всего нужно выплатить 308 000 рублей.

Заработная плата кредитополучателя должна быть не менее 2 500 рублей, подтвержденная справкой о доходах за последние три месяца.

Сравниваем кредит на 96 000 рублей

В обоих банках мы сравним кредит суммой 96 000 рублей. В этом случае финансируем 80% от цены недвижимости (120 000 рублей) на одинаковый срок – 15 лет.

В начале погашения кредита ежемесячный платеж с дифференцированным погашением будет больше: 1782 рубля против 1370 рублей по кредиту с аннуитетными платежами. Но через 5 лет платежи сравняются и оставшиеся 10 лет выше будет аннуитетный платеж.

В итоге в первом случае (кредит «Ипотека Экспресс») будет переплачено 112 тысяч рублей, а во втором случае («Милый дом») – 151 тысяча рублей.

Вывод

Как мы видим, при одинаковой процентной ставке итоговые переплаты по кредитам с разными видами платежей будут существенно отличаться. Так, если взять в кредит 96 000 рублей на 15 лет с дифференцированными платежами, то экономия на переплатах составит 39000 рублей, по сравнению с кредитом, в котором аннуитетные платежи.

Кроме того, если изучить и сравнить ежемесячные платежи на всем периоде кредитования, то видно, что при аннуитетном погашении они меньше только в течение первых пяти лет кредитования. Оставшиеся 10 лет платеж по этому виду кредита будет больше.

Поэтому если вы хотите переплатить меньше и готовы вначале вносить большую сумму, то выбирайте кредит с дифференцированными платежами. Если же вам принципиален максимальный размер ежемесячного платежа и тот факт, что он будет одинаковым на протяжении всего срока кредитования, то ориентируйтесь на кредит с аннуитетными платежами.