Жилищно-накопительные кооперативы и строительно-сберегательные кассы разных стран. Изучаем мировой опыт и условия покупки жилья

Система сбережения средств на строительство и приобретение жилья впервые появилась ещё в 1775 году в Англии. Однако широкое распространение данный инструмент помощи в покупке недвижимости получил лишь в начале XX века, и с тех пор продолжает успешно функционировать во многих странах мира: Германии, Австрии, Франции, Чехии, Словакии, Венгрии, Китае, Казахстане, Российской Федерации и др.

Большая популярность подобных финансовых инструментов обусловлена более выгодными условиями  приобретения жилья, по сравнению с другими видами кредитования (более низкая процентная ставка, государственное стимулирование в виде субсидий, премий), и упрощенными требованиями к участникам (заключить договор могут граждане с небольшим, средним уровнем дохода, недостаточным для получения обычного кредита на общих основаниях; с низким кредитным рейтингом или вовсе без него).

Сегодня мы рассмотрим существующие накопительные программы в разных странах и более подробно остановимся на нескольких из них.

Строительно-сберегательные кассы Германии

Германия является мировым лидером по работе с жилищно-накопительными системами. За всё время существования таких программ (отсчёт ведется с 1920 года) ими было выдано более 800 млрд евро (в текущих ценах) кредитов, а два из трёх собственников жилья купили его при помощи данного инструмента (в одном только Schwaebisch Hall на данный момент насчитывается более 7 млн клиентов).

Одной из наиболее старых немецких систем сбережения средств является строительная сберегательная касса Bausparkasse für Jedermann («Стройсберкасса для каждого»), которая была открыта в 1885 году Фридрихом фон Бодельшвингом . На сегодняшний же день в Германии существует несколько десятков стройсберкасс, как частных, так и государственных, крупнейшими из которых являются Schwaebisch Hall, Wuestenrot Bausparkasse, BHW Bausparkasse, HUK-COBURG-Bausparkasse. Кроме того, свои ССК имеют и некоторые немецкие банки, к примеру, Deutsche Bank, Dresdner Bank.

Как работают стройсберкассы?

Принцип работы строительно-сберегательных касс Германии достаточно прост:

• сначала вкладчик (тот, кто хочет приобрести или построить жильё), заключив договор с ССК, находится на этапе накопления и накапливает от 40 до 50% стоимости недвижимости, которую он хочет купить, ежемесячно внося определенную сумму;
• после того как необходимое количество средств будет накоплено, сберкасса выдает вкладчику кредит на недостающую сумму и под определённый процент, он приобретает жильё, и наступает кредитный этап: вкладчик (а по сути уже заёмщик) начинает выплачивать кредит, каждый месяц осуществляя платежи, которые заранее оговорены в договоре.

Поскольку стройсберкассы являются закрытой системой (стоят отдельно от финансовой и банковской систем), они выделяют своим клиентам средства из тех сбережений, которые накопили другие участники. Поэтому клиенты получают кредиты в порядке очередности, а накопительный этап у всех разный. Это необходимо для того, чтобы система работала сбалансировано.

Условия покупки жилья через стройсберкассы

Как правило, условия приобретения или строительства жилья в различных строительно-сберегательных кассах Германии схожи. Могут немного отличаться процентные ставки, предлагаться различные формы участия, но общий механизм примерно одинаков. Чтобы ознакомиться с условиями, в качестве примера мы возьмём одну из старейших ССК – Wuestenrot Bausparkasse.

Данная стройсберкасса была открыта в 1921 году, и сегодня предлагает потенциальным клиентам сразу несколько форм участия: Start-Wohnsparen (условно назовём её «Стартовая»), Eigenheim-Wohnsparen («Классическая»), Jugent-Wohnsparen («Молодежная») Kinder-Wohnsparen («Детская») и др. Одни программы может выбрать каждый, а в других могут участвовать определённые категории граждан (к примеру, Jugent-Wohnsparen могут выбрать люди, возрастом до 25 лет), и они имеют некоторые бонусы.

Рассмотрим общедоступную форму участия – Eigenheim-Wohnsparen, которой мы дали название «Классическая». Представляет она из себя общий стандартный сберегательно-кредитный договор на строительство или покупку недвижимости со следующими условиями:

1. максимальная стоимость жилья, которую можно выбрать, – 350’000 евро;
2. минимальный период накопления – 5 лет, максимальный – 15 лет;
3. необходимая сумма накоплений – около 40% стоимости выбранной недвижимости;
4. минимальный  ежемесячный платёж по кредиту – 0,4% от стоимости выбранной недвижимости;
5. вступительный взнос – 0,5% от стоимости выбранной недвижимости;
6. комиссия за ведение счёта в размере 15 евро в месяц;
7. комиссия за закрытие счёта при выдаче кредита – в размере 1% от стоимости выбранной недвижимости;
8. эффективная процентная ставка по кредиту – от 2%, в зависимости от дополнительных условий.

Кроме того, на периоде накопления вкладчику может начисляться дополнительная премия от государства (иногда и от работодателя) в размере 8,8% от суммы взносов (но не более 512 евро ежегодно), при условии, что его годовой налогооблагаемый доход составляет менее 25’600 евро (с 1 января 2021 года планируется увеличить размер премии до 10%, но не более 700 евро в год, при условии, что годовой налогооблагаемый доход не будет превышать 35’000 евро). Также существуют некоторые дополнительные бонусы и надбавки, в зависимости от различных факторов (социального положения, наличия детей и т.д.).

Пример (взяты средние данные):

Таким образом, можно выделить несколько преимуществ приобретения жилья при помощи строительно-сберегательной кассы:

• большое количество форм участия и их гибкость (можно подобрать наиболее подходящий для себя жилищно-накопительный план, в зависимости от своих финансовых возможностей, т.е. подходит для людей с низким, средним уровнем дохода);
• кредит выдается под процент ниже рыночного (в банке на длительное время, в зависимости от кредитоспособности  и кредитного рейтинга, процентная ставка по займам составляет в среднем от 3,5 до 7,5% годовых);
• государство предоставляет дополнительные бонусы на этапе накопления;
• участник гарантированно получает кредит в результате простой процедуры (без необходимости предоставления большого пакета документов, подтверждения кредитоспособности, без влияния кредитного рейтинга).

Жилищные накопительные счета во Франции

Жилищно-накопительные счета (или спецсчета) появились во Франции в 1965 году (первый их вариант – жилищно-накопительные счета (СЕL)), а второй тип (плановые жилищные сбережения (PEL)) чуть позже – в 1969 году. С тех пор условия в них претерпели множество изменений, но общая суть осталась прежней: наличие накопительного этапа и кредитного периода. Вкратце разберём условия каждого из вариантов, а результаты, для большей наглядности, представим в таблице.