Жилищно-накопительные кооперативы и строительно-сберегательные кассы разных стран. Изучаем мировой опыт и условия покупки жилья

Система сбережения средств на строительство и приобретение жилья впервые появилась ещё в 1775 году в Англии. Однако широкое распространение данный инструмент помощи в покупке недвижимости получил лишь в начале XX века, и с тех пор продолжает успешно функционировать во многих странах мира: Германии, Австрии, Франции, Чехии, Словакии, Венгрии, Китае, Казахстане, Российской Федерации и др.

Большая популярность подобных финансовых инструментов обусловлена более выгодными условиями  приобретения жилья, по сравнению с другими видами кредитования (более низкая процентная ставка, государственное стимулирование в виде субсидий, премий), и упрощенными требованиями к участникам (заключить договор могут граждане с небольшим, средним уровнем дохода, недостаточным для получения обычного кредита на общих основаниях; с низким кредитным рейтингом или вовсе без него).

Сегодня мы рассмотрим существующие накопительные программы в разных странах и более подробно остановимся на нескольких из них.

Строительно-сберегательные кассы Германии

Германия является мировым лидером по работе с жилищно-накопительными системами. За всё время существования таких программ (отсчёт ведется с 1920 года) ими было выдано более 800 млрд евро (в текущих ценах) кредитов, а два из трёх собственников жилья купили его при помощи данного инструмента (в одном только Schwaebisch Hall на данный момент насчитывается более 7 млн клиентов).

Одной из наиболее старых немецких систем сбережения средств является строительная сберегательная касса Bausparkasse für Jedermann («Стройсберкасса для каждого»), которая была открыта в 1885 году Фридрихом фон Бодельшвингом . На сегодняшний же день в Германии существует несколько десятков стройсберкасс, как частных, так и государственных, крупнейшими из которых являются Schwaebisch Hall, Wuestenrot Bausparkasse, BHW Bausparkasse, HUK-COBURG-Bausparkasse. Кроме того, свои ССК имеют и некоторые немецкие банки, к примеру, Deutsche Bank, Dresdner Bank.

Как работают стройсберкассы?

Принцип работы строительно-сберегательных касс Германии достаточно прост:

  • сначала вкладчик (тот, кто хочет приобрести или построить жильё), заключив договор с ССК, находится на этапе накопления и накапливает от 40 до 50% стоимости недвижимости, которую он хочет купить, ежемесячно внося определенную сумму;
  • после того как необходимое количество средств будет накоплено, сберкасса выдает вкладчику кредит на недостающую сумму и под определённый процент, он приобретает жильё, и наступает кредитный этап: вкладчик (а по сути уже заёмщик) начинает выплачивать кредит, каждый месяц осуществляя платежи, которые заранее оговорены в договоре.

Поскольку стройсберкассы являются закрытой системой (стоят отдельно от финансовой и банковской систем), они выделяют своим клиентам средства из тех сбережений, которые накопили другие участники. Поэтому клиенты получают кредиты в порядке очередности, а накопительный этап у всех разный. Это необходимо для того, чтобы система работала сбалансировано.

Условия покупки жилья через стройсберкассы

Как правило, условия приобретения или строительства жилья в различных строительно-сберегательных кассах Германии схожи. Могут немного отличаться процентные ставки, предлагаться различные формы участия, но общий механизм примерно одинаков. Чтобы ознакомиться с условиями, в качестве примера мы возьмём одну из старейших ССК – Wuestenrot Bausparkasse.

Данная стройсберкасса была открыта в 1921 году, и сегодня предлагает потенциальным клиентам сразу несколько форм участия: Start-Wohnsparen (условно назовём её «Стартовая»), Eigenheim-Wohnsparen («Классическая»), Jugent-Wohnsparen («Молодежная») Kinder-Wohnsparen («Детская») и др. Одни программы может выбрать каждый, а в других могут участвовать определённые категории граждан (к примеру, Jugent-Wohnsparen могут выбрать люди, возрастом до 25 лет), и они имеют некоторые бонусы.

Рассмотрим общедоступную форму участия – Eigenheim-Wohnsparen, которой мы дали название «Классическая». Представляет она из себя общий стандартный сберегательно-кредитный договор на строительство или покупку недвижимости со следующими условиями:

  1. максимальная стоимость жилья, которую можно выбрать, – 350’000 евро;
  2. минимальный период накопления – 5 лет, максимальный – 15 лет;
  3. необходимая сумма накоплений – около 40% стоимости выбранной недвижимости;
  4. минимальный  ежемесячный платёж по кредиту – 0,4% от стоимости выбранной недвижимости;
  5. вступительный взнос – 0,5% от стоимости выбранной недвижимости;
  6. комиссия за ведение счёта в размере 15 евро в месяц;
  7. комиссия за закрытие счёта при выдаче кредита – в размере 1% от стоимости выбранной недвижимости;
  8. эффективная процентная ставка по кредиту – от 2%, в зависимости от дополнительных условий.

Кроме того, на периоде накопления вкладчику может начисляться дополнительная премия от государства (иногда и от работодателя) в размере 8,8% от суммы взносов (но не более 512 евро ежегодно), при условии, что его годовой налогооблагаемый доход составляет менее 25’600 евро (с 1 января 2021 года планируется увеличить размер премии до 10%, но не более 700 евро в год, при условии, что годовой налогооблагаемый доход не будет превышать 35’000 евро). Также существуют некоторые дополнительные бонусы и надбавки, в зависимости от различных факторов (социального положения, наличия детей и т.д.).

Пример (взяты средние данные):

Стоимость недвижимости – 100’000 евро

Накопление

Кредитование

Ежемесячный взнос

497 евро

Сумма кредита

53’942 евро

Ежемесячный платёж

800 евро

Срок накопления

8 лет

Срок кредитования

71 месяц

Общая сумма выплат

56’174

Сумма накоплений

46’058 евро

Переплаты по кредиту

2232 евро

Таким образом, можно выделить несколько преимуществ приобретения жилья при помощи строительно-сберегательной кассы:

  • большое количество форм участия и их гибкость (можно подобрать наиболее подходящий для себя жилищно-накопительный план, в зависимости от своих финансовых возможностей, т.е. подходит для людей с низким, средним уровнем дохода);
  • кредит выдается под процент ниже рыночного (в банке на длительное время, в зависимости от кредитоспособности  и кредитного рейтинга, процентная ставка по займам составляет в среднем от 3,5 до 7,5% годовых);
  • государство предоставляет дополнительные бонусы на этапе накопления;
  • участник гарантированно получает кредит в результате простой процедуры (без необходимости предоставления большого пакета документов, подтверждения кредитоспособности, без влияния кредитного рейтинга).

Жилищные накопительные счета во Франции

Жилищно-накопительные счета (или спецсчета) появились во Франции в 1965 году (первый их вариант – жилищно-накопительные счета (СЕL)), а второй тип (плановые жилищные сбережения (PEL)) чуть позже – в 1969 году. С тех пор условия в них претерпели множество изменений, но общая суть осталась прежней: наличие накопительного этапа и кредитного периода. Вкратце разберём условия каждого из вариантов, а результаты, для большей наглядности, представим в таблице.

Жилищно-накопительные счета во Франции

Жилищно-накопительный счет (СЕL)

Плановые жилищные сбережения (PEL)

Вступительный взнос

300 евро

Вступительный взнос

230 евро

Минимальный обязательный годовой взнос

75 евро

Минимальный обязательный годовой взнос (можно платить ежемесячно – 45 евро, раз в квартал – 135 евро, или раз в полугодие – 270 евро)

540 евро

Минимальный срок накопления

1,5 года

Минимальный срок накопления (максимальный – 10 лет, после чего ещё 5 лет накопления могут оставаться на счету под процент, однако его пополнение невозможно)

4 года

Срок кредитования

2-15 лет

Срок кредитования

2-15 лет

Процентная ставка на этапе накопления (облагается подоходным налогом и отчислениями в соц. страхование)

0,25%

Процентная ставка на этапе накопления (облагается подоходным налогом и отчислениями в соц. страхование)

1%

Процентная ставка по кредиту (для договоров, заключенных с  2018 года)

 

Зависит от суммы накоплений

Процентная ставка по кредиту (для договоров, заключенных с августа 2016 года)

 

2,2%

Максимальная сумма накоплений

15’300 евро

Максимальная сумма накоплений

61’200 евро

Сумма кредита (зависит от величины накоплений и полученных процентов)

Максимум 23’000 евро

Сумма кредита (зависит от величины накоплений и полученных процентов)

Максимум 92’000 евро

При этом отметим, что заключенный договор в PEL по желанию клиента может быть переоформлен в CEL (или совмещён с ним). Такая потребность может возникнуть, если вкладчика не устраивает более длительный срок накопительного периода.

Однако у PEL-договоров, за счёт более длительного срока накопления, есть следующие плюсы:

  • максимальная сумма накоплений больше (61’000 евро против 15’300 евро);
  • максимальная сумма кредита больше (92’000 евро против 23’000 евро);
  • процентная ставка на этапе накопления выше (1% против 0,25%).

В то же время, у CEL-договоров платежи на этапе накопления можно вносить произвольно (в PEL-договорах устанавливается фиксированная периодичность взносов).

Тем не менее, наиболее распространены во французской жилищно-накопительной системе PEL-договоры.

По статистике, сегодня примерно каждый пятый гражданин Франции имеет жилищный сберегательный договор.

Стройсберкассы Чехии и Словакии

Впервые институт строительных сберегательных касс в Словакии и Чехии был введён в 1992 и 1993 годах, соответственно. B течение первых 10 лет существования, чешские и словацкие ССК, созданные для решения жилищных вопросов различными категориями граждан (в том числе и с низко-средним достатком), стали наиболее востребованным и перспективным финансовым продуктом. К примеру, в одной из крупнейших ССК Чехии Stavebni Sporitelna Ceske Sporitelny насчитывается более 1 млн клиентов. Всего же на накопительном этапе в конце 2019 года находилось более 3,2 млн клиентов (и это только в Чехии), при этом за последний год было заключено более 500 тысяч новых договоров. Стоит обратить внимание, что её население составляет около 10,8 млн человек, т.е. в жилищно-сберегательной системе имеет договор примерно каждый третий человек (с учётом тех, кто уже выплачивает кредит).

Ключевые показатели работы стройсберкасс ЧехииИсточник: сайт Ассоциации чешских строительно-сберегательных банков

Здесь также важно отметить, что многие граждане используют жилищно-накопительную систему не только как инструмент приобретения жилья, но и в качестве надежного механизма сохранения собственных средств.

Как и немецкие, чешские стройсберкассы  являются самофинансируемыми замкнутыми организациями, аккумулирующие целевые вклады граждан, за счёт которых и приобретается жильё.

Из-за своей «закрытости» от банковской системы, они наименее подвержены влиянию кризисных явлений в финансовой сфере, и продолжают успешно функционировать при любой ситуации. Как пример, в период кризиса 2008-2009 годов, когда объём ипотечного кредитования в Чехии сократился на 43%, количество займов в ССК снизилось всего на 10%, при этом доля новых договоров увеличилась до 48% от общего объёма рынка (Источники: официальный сайт Ассоциации чешских строительно-сберегательных банков (АЧСС), официальный сайт Европейской Федерации Строительно-сберегательных Банков (ЕФСБ)).

Это говорит о том, что стройсберкассы оказались более устойчивыми к кризису, чем системы, основанные на банковской ипотеке и вторичном рынке ипотечных ценных бумаг.

Условия участия в ССК

Стройсберкассы Чехии и Словакии имеют схожий механизм действия и условий участия, поэтому разберём чешский вариант. Строительные сбережения имеют два периода:

  • этап накопления;
  • этап кредитования.

Как видим, все стандартно, на первом этапе клиент накапливает определённую сумму, после чего обращается за кредитом, приобретает жильё, а далее ежемесячно погашает задолженность.

Условия:

  • минимальный период накопления – 2 года.
  • минимальный период накопления, дающий право воспользоваться государственной поддержкой, – 6 лет;
  • размер государственной поддержки (выделяется только на первый договор, второй раз воспользоваться нельзя) – 10% от накопленной суммы в год (но не более чем от 20’000 крон (около 870$)). Т.е. максимальный размер составляет 2000 крон (87$) в год;
  • процентная ставка на этапе накопления – 1% (облагается подоходным налогом);
  • максимальный срок кредита, как правило, 15 лет;
  • процентная ставка по кредиту, в зависимости от дополнительных условий, варьируется от 1,5% до 4,2%.

В Чехии и Словакии на данный момент существует несколько десятков строительных сберегательных касс, поэтому важно понимать, что условия в них могут незначительно отличаться.

***

Подводя итог, стоит отметить, что жилищно-накопительные системы и стройсберкассы получили широкое распространение благодаря своей узкой специализации и встроенному механизму контроля, основанному на периоде накопления, во время которого на деле проверяется добросовестность вкладчиков и их платежеспособность. Тем самым решается основная задача данных инструментов – снабжение жильем граждан, в том числе с невысокими и средними доходами, на более выгодных условиях.

В следующий раз мы рассмотрим опыт внедрения жилищно-накопительных кооперативов в Венгрии, Казахстане и России.

Читайте и подписывайтесь на нас в Yandex.ZenTelegram и Viber!

ПК «Жилищный баланс»
c-ens.by

Оформите заявку на бесплатную консультацию!
Запишитесь на бесплатную коллективную консультацию в вашем городе! Мы поможем вам во всём разобраться!