Как менялась стоимость жилья в Беларуси за последние 20 лет? Изучаем динамику цен на квартиры на примере Минска и Могилева

В последние десятилетия на рынке недвижимости Беларуси происходило не мало интересных событий. И все они, так или иначе, связаны с кризисными годами, после которых отмечались наиболее существенные изменения цен на жильё. Вспоминаем, как менялись цены на квартиры в прошлые годы, и рассказываем, чего стоит ожидать продавцам и покупателям сегодня.

Для начала, если вкратце затронуть начало 2000-х годов, то первое десятилетие нового тысячелетия можно охарактеризовать как период стремительного роста цен на жильё, за время которого стоимость квартир на рынке в Беларуси выросла в разы. Так, если в начале 2000-х годов цена квадратного метра жилья в Минске составляла примерно 250-300$ (в Могилёве 120-150$), то к 2003 году она выросла до 500-600$ (240-270$), а к 2005 году достигла 900-1000$ за квадрат (450-500$). В 2007-2008 годах цены на жильё достигли своего пика, когда средняя стоимость квадратного метра перевалила за 2000$ (1100$).

В те годы ситуация в стране, после преодоления кризисных 90-х, постепенного налаживания работы экономики в условиях рыночных отношений, стабилизировалась и стала достаточно быстро улучшаться. Начиная с середины 2002 года курс национальной валюты установился на отметке около 2000 рублей за 1 доллар США и долгое время, вплоть до начала 2009 года, находился на этом уровне. Доходы населения постепенно росли, инфляция замедлялась, и на рынке стали появляться кредиты на недвижимость на приемлемых условиях. Всё это непосредственно влияло на стоимость квартир, подталкивая цены вверх.

Мировой финансовый кризис 2008-2009 годов и первое масштабное падение цен

Глобальному кризису 2008-2009 годов предшествовал ипотечный кризис в США, проявившийся в 2007 году, который возник в результате действий правительства, направленных на снижение требований к заёмщикам, искусственное ограничение роста ипотечных ставок. В результате этого ситуация на американском ипотечном рынке доходила до того, что банки выдавали кредиты чуть ли не каждому обратившемуся к ним клиенту, и при этом не требовали сведений о заработной плате, не проверяли платёжеспособность. Это привело к тому, что даже малоимущие граждане имели возможность взять кредит на жильё. Тем самым увеличился спрос на недвижимость, а следом начали стремительно расти и цены.

В какой-то момент рост цен на квартиры остановился, так как начала увеличиваться доля непогашенных долгов: многие семьи, не рассчитав свои финансовые возможности, не могли обеспечивать свои обязательства перед банками, которые, в свою очередь, начали отказывать в рефинансировании долгов. Как итог, банки в счёт погашения задолженности массово изымали недвижимость и выставляли её на продажу. Предложение на рынке резко увеличилось, при этом спрос уменьшился, – и цены на жильё пошли вниз.

Ипотечный кризис перешел в масштабный экономический после того, как выяснилось, что многие банки, в надежде на долгий и устойчивый рост цен на жильё, выпустили чрезмерное количество ценных бумаг на базе ипотечной недвижимости. И как только начались проблемы с ипотекой, тут же обрушился рынок ценных бумаг, а следом последовали банкротства банков, в результате чего пострадали многие сектора экономики.

Кризис в США негативно сказался на всей мировой экономике. Затронул он непосредственно и Беларусь, отразившись, в том числе и на стоимости жилья: с конца 2008 года цены в Минске начали снижаться, к середине 2009 года рухнув примерно на 30%, до 1400-1450$ за квадрат (около 850$ — в Могилёве). При этом напоминаем, что в начале 2009 года произошла одномоментная девальвация рубля на 20%, которая тоже непосредственно повлияла на снижение цен.

Первые годы нового десятилетия. Сначала цены вниз, потом резкий рост

После резкого снижения цен на квартиры, ситуация на рынке несколько лет оставалась достаточно стабильной. В 2010-м году стоимость квадратного метра в Минске чуть упала, и колебалась в диапазоне 1350-1400$ (780-800$ в Могилёве). В 2011 и начале 2012 года, во время финансового кризиса в Беларуси, цены на квартиры продолжили снижаться, достигнув отметки в 1260-1300$ (Минск) и 730-750$ (Могилёв) за квадрат. В Минске стоимость квадрата достигла своего «дна» в мае 2012 года (1260$), в Могилёве раньше – в ноябре 2011 (730$). Причины: собственно, сам кризис, отсутствие возможности свободно приобрести иностранную валюту, подорожание кредитов, с одной стороны, и рост процентных ставок по депозитам, с другой стороны, доходивших  до 70% годовых, что, несомненно, привлекало многих граждан больше, чем вложение средств в недвижимость. В совокупности, всё это привело к снижению спроса на квартиры.

Однако после того как пик кризиса в стране прошел, ситуация на валютном рынке прояснилась, заработная плата достаточно быстро догнала (и даже перегнала) докризисный уровень (в том числе в долларах США), начиная с середины 2012 года цены резко пошли вверх, устремившись к отметкам 2007 года, и лишь немного не дотянув до них.

Так, в Минске цены практически возвратились на уровень 2007 года уже к концу 2013 года, когда квадратный метр стал стоить около 1800$ (в Могилёве – 1000$), и держались возле этой отметки весь 2014 год. При этом в Минске цена немного снижалась, а в Могилёве, наоборот, росла.

Переломный 2015 год и очередное падение цен на жильё

Новый виток кризиса в Беларуси, отправной точной которого на этот раз послужил валютный кризис в России, начавшийся в конце 2014 года из-за резкого снижения на мировом рынке стоимости нефти, в результате которого курс российского рубля упал по отношению к иностранным валютам в 2 раза, в очередной раз самым негативным образом повлиял на стоимость недвижимости в республике. Последовавшее следом за соседней валютой снижение курса белорусского рубля заставило продавцов пересмотреть цены, которые у нас в стране устанавливаются в американской валюте.

В итоге, в течение 2015 года они в Минске упали примерно на 25%, с 1700$ до 1300$, а в Могилёве — на 30%, с 1050$ до 730$ за квадрат. В 2016 году падение продолжилось, и к 2017 году цена квадрата достигла 1150-1200$ (Минск), 600$ (Могилёв).

Спокойное время. 2017-2020 годы

После кризиса, произошедшего в 2015 году, и последовавшего за ним обвала цен на недвижимость, ситуация на рынке жилья Беларуси успокоилась и продолжительное время оставалась стабильной. Как следствие, резких изменений стоимости жилья не наблюдалось, и цены на квартиры планомерно росли, на величину, примерно сопоставимую с уровнем инфляции.

По итогу с 2017 года по начало 2020 года стоимость квадратного метра жилья незначительно увеличилась, примерно с 1200$ до 1400$ в Минске, а в Могилёве и вовсе практически осталась на прежнем уровне (в январе 2017 года 1 кв.м стоил 610$, а в январе 2020 – 605$).

Как ситуация развивалась в 2020 году и чего следует ожидать дальше

2020 год для рынка недвижимости начинался достаточно позитивно: экономическая ситуация в стране не протяжении 4 лет была достаточно стабильна, курс национальной валюты реагировал на это аналогичным образом, находясь в районе 2 рублей за 1 доллар США, средняя зарплата по стране росла, грамотная денежно-кредитная политика, проводимая Национальный банком, способствовала низкому уровню инфляции, постепенно снижалась ставка рефинансирования, а следом за ней дешевели и кредиты.

В результате этого к началу текущего года белорусы могли взять кредит на недвижимость под 13-13,5% годовых, а уже в феврале, после очередного снижения СР НБРБ, – под рекордные для страны 12,32-12,5% годовых. В итоге в первые два месяца цены на квартиры в Беларуси выросли, в долларах США, на 1,5-3%.

Однако уже в марте ситуация кардинальным образом начала меняться. Сначала на мировом рынке рухнули цены на нефть, из-за чего ослаб российский рубль, а следом за ним и белорусский. Следом напряженности добавило распространение коронавирусной инфекции, которая негативно отразилась на мировой экономике в целом, и экономике Беларуси, в частности. Как следствие, в конце марта произошло массовое подорожание кредитов на жильё, с 12,32-12,5% до 14,19%, а с апреля многие банки страны и вовсе начали приостанавливать выдачу займов на недвижимость. Реакция на рынке жилья не заставила себя долго ждать, и уже с апреля цены начали снижаться.

И если ситуация с конца весны вроде бы постепенно стала налаживаться: курс рубля (после колебаний в марте-апреле) закрепился на уровне 2,4-2,45 за 1$, с коронавирусом жить немного научились, кредиты, хоть и остались в ограниченном количестве банков, но выдавались, то после выборов президента, и последующих за ними событий, давление на рынок недвижимости стало ощущаться с новой силой.

На сегодняшний день (конец сентября 2020 года) банки полностью прекратили выдачу кредитов на покупку жилья на вторичном рынке, а кредит на строительство квартиры можно взять только в одном банке страны. Курс белорусского рубля по отношению к доллару США находится на уровне 2,6403 BYN/1$ (по официальным данным Нацбанка Беларуси), снизившись с августа на 8,3%, а с начала года на 25,2%. Кроме этого, в мире продолжают множиться мнения о том, что осенью-зимой следует ожидать вторую волну коронавируса, что также влияет на настроения людей, пусть и косвенно.

Исходя из этого, а также опираясь на опыт предыдущих лет, в ближайшее время в Беларуси стоит ожидать дальнейшего снижения цен на недвижимость, которое началось ещё в апреле-мае текущего года, после мартовских событий. Насколько упадут цены, будет зависеть от того, как быстро разрешится послевыборная ситуация, снизится напряженность, вызванная коронавирусом, и как сильно эти события повлияют на экономику страны.

*В остальных городах общая тенденция изменения стоимости квадратного метра носила аналогичный характер.
**При подготовке статьи использованы собственные статистические данные, а также материалы с сайтов nca.by, realt.by, belstat.gov.by, nbrb.by.

Читайте и подписывайтесь на нас в Yandex.Zen, Telegram и Viber!

ПК «Жилищный баланс»
c-ens.by