Как менялся рынок жилья с 2014 года и условия покупки квартир в Беларуси через банки и кооператив «Жилищный баланс»

Кооператив «Жилищный баланс» работает на рынке недвижимости Беларуси уже более 7 лет, помогая людям с различным уровнем дохода приобрести собственную квартиру. За это время в экономике Беларуси произошло немало событий, в той или иной степени оказавших влияние на рынок недвижимости, банковский сектор и деятельность кооператива.

И сегодня мы решили вспомнить о том, как, начиная с 2014 года (момента открытия первого офиса кооператива в Могилеве), менялся рынок недвижимости в Беларуси, ставка рефинансирования, курс национальной валюты, процентные ставки по кредитам и условия приобретения квартиры в рассрочку через кооператив.

Про экономику, курс, кредиты и рынок недвижимости. Кратко за прошедшие 7 лет

Период с 2014 по 2021 годы был достаточно разносторонним. Помним мы и существенное ослабление белорусского рубля по отношению к мировым валютам, произошедшее в 2015 году, последовавшее за ним снижение цен на недвижимость (за 2015 год цены упали примерно на 30%, а в 2016 году – еще на 10-15%) с одной стороны, и подорожание кредитов – с другой.

Был и период спокойного развития с 2017 по 2020 год, когда курс рубля находился около отметки в 2 рубля за 1 доллар США, реальная зарплата постепенно росла, а денежно-кредитная политика, проводимая Национальным банком, способствовала снижению ставки рефинансирования и рекордно низкому уровню инфляции в стране за всю историю наблюдений. В результате этого кредиты на недвижимость дешевели и становились более доступными для населения, а цены на квартиры хоть и росли, но медленно и без каких-либо существенных колебаний.

И, конечно, еще свежи воспоминания о 2020 годе, который принес немало испытаний мировому сообществу в целом, экономике нашей страны в частности, и в большей или меньше степени негативно отразился на многих сферах, в том числе и на рынке недвижимости, банковском кредитовании.

Отголоски 2020 года и в текущем году продолжают отрицательно сказываться на динамике стоимости квартир, процентных ставках по кредитам на недвижимость и их доступности, а также инфляционных процессах в стране.

Про инфляцию и ставку рефинансирования

Про ставку рефинансирования мы все очень часто слышим, но не каждый знает, что означает этот экономический показатель, в чем его суть и на что он влияет. Давайте разберемся в этом.

—***—
Ставка рефинансирования (СР) – один из ключевых инструментов, при помощи которого Национальный банк Республики Беларусь (НБРБ) осуществляет регулирование денежно-кредитного рынка.
—***—

Говоря просто, от ставки рефинансирования зависит годовой размер процентов, которые коммерческие банки должны выплатить Нацбанку за предоставленные им кредиты. Соответственно от величины СР напрямую зависит размер процентных ставок по депозитам и кредитам для населения и предприятий.

Таким образом, если ставка рефинансирования снижается, то кредиты дешевеют, и кредитная активность людей и организаций увеличивается, что в свою очередь приводит к росту экономики.

В то же время, чем дешевле кредиты, тем больше денег задействуется в экономике, а это может привести к ускорению инфляции.

Исходя из этого, мы приходим к еще одной взаимосвязи: при помощи изменения ставки рефинансирования Национальный банк может влиять на уровень инфляции в стране. Если регулятор в лице главного банка страны видит, что рост потребительских цен ускоряется, то он может поднять СР, в результате чего подорожают кредиты, а, следовательно, покупательная активность, и вместе с ней инфляция, замедлятся.

Динамика ставки рефинансирования и инфляции в 2014-2021 годы

На протяжении последних 7 лет ставка рефинансирования Национального банка планомерно снижалась. Исключение составил только 2015 год, в котором в связи с ослаблением курса белорусского рубля повысились девальвационные и инфляционные ожидания, и СР с 9 января 2015 года была установлена на уровне 25% (до этого она составляла 20%).

После этого динамика была исключительно отрицательной, вплоть до 21 апреля 2021 года, когда из-за ускорения инфляции НБРБ впервые за долгое время было принято решение поднять ставку с 7,75% до 8,5% годовых. А с 21 июля 2021 года она увеличилась еще на 75 базисных пункта, с 8,5% до 9,25% годовых, и в настоящий момент находится на этом уровне.

Уровень инфляции на протяжении данного временного отрезка и вовсе постоянно снижался, за исключением последнего года. Даже несмотря на существенное ослабление белорусского рубля, произошедшее в 2015 году, потребительские цены по его итогам выросли только на 12%. Напомним, за 2015 год национальная валюта ослабла на 56% по отношению к доллару США: 1 января 2015 года 1$ стоил 11’900 рублей, а через год – 18’569 рублей.

—***—
Это говорит о том, что даже серьезные изменения на валютном рынке не обязательно приводят к существенному ускорению инфляции в стране.
—***—

Для сравнения можно вспомнить и 2011 год, когда курс доллара США вырос на 178,3%, а потребительские цены увеличились на 108,7%. А в 2009 году, за время которого белорусский рубль ослаб по отношению к американской валюте на 30%, инфляция по итогам года составила 10,1%.

Про курс рубля

После кризиса 2011 года, когда доллар США вырос с 3000 до примерно 8700 рублей (в старых ценах), на протяжении нескольких лет курс национальной валюты колебался около данной отметки, вплоть до 2014 года.

Начиная с 2014 года, Беларусь оказалась в зоне финансового кризиса в России, произошедшего из-за резкого снижения мировых цен на нефть и введения санкций. Проблемы в российской экономике затронули и экономику Беларуси, в результате чего курс белорусского рубля начал падать по отношению к основным мировым валютам.

За 2014 год по отношению к доллару США рубль ослаб на 25% (1 января 2014 года 1$ стоил 9520 рублей, а 1 января 2015 года – 11’900 рублей). В 2015 году курс рубля продолжил снижаться, обесценившись по отношению к доллару по итогам года на 56% (1 января 2016 года 1$ стал стоить 18’569 рублей).

С наступлением 2016 года ситуация в стране стала постепенно налаживаться. Правда, за первые несколько месяцев доллар подорожал еще почти на 16%, до 21’506 рублей по состоянию на 1 марта (при этом максимум был зафиксирован 11 февраля, когда за курс доллара был установлен на уровне 22’069 рублей), однако к апрелю вернулся на отметку ниже 20’000 рублей.

Далее, в период с апреля 2016 года по февраль 2020 года, курс национальной валюты находился около отметки 2 рубля за 1 доллар США (в новых ценах, 1 июля 2016 года была проведена деноминация, уменьшение в 10’000 раз), колеблясь в диапазоне 1,85-2,10 рублей за 1$.

В марте 2020 года, в результате влияния сразу нескольких факторов (распространение коронавирусной инфекции, отрицательно повлиявшее на мировой рынок, а вместе с ним и на экономику Беларуси, снижение цен на нефть) курс белорусского рубля по отношению к доллару США ослаб примерно на 25%, с 2,11 рублей за 1$ – в начале 2020 года, до 2,65 рублей за 1$ – в конце марта 2020 года. С этого момента курс национальной валюты около года колебался в диапазоне 2,6-2,65 рублей за 1$. А с мая 2021 года белорусский рубль окреп к доллару США на 5%, закрепившись возле отметки 2,5 рубля за 1$.

Про цены на квартиры

Как уже упоминалось в начале данной статьи, цены на недвижимость в Беларуси резко снизились в 2015 году в результате финансового кризиса и, как следствие, ослабления курса национальной валюты.

По итогам 2015 года цены на жилье в Беларуси упали примерно на 25-30%, в зависимости от города. К примеру, в Минске стоимость «квадрата» снизилась на 25%, с 1700$ до 1300$ за кв.м, в Могилеве – на 30%, с 1050$ до 730$ (1 января 2015 года к 1 января 2016 года).

В 2016 году падение продолжилось, и цены «просели» ещё на 10-15% (в Минске – на 10%, до 1175$ за кв.м, в Могилеве – на 17%, до 600$ за кв.м).

Начиная с 2017 года ситуация как в экономике, так и на рынке недвижимости успокоилась и продолжительное время оставалась стабильной: цены на квартиры росли медленно, примерно по уровню инфляции, где-то чуть больше, где-то меньше, в зависимости от города.

В результате, с 2017 по 2020 годы в Минске цены выросли в среднем на 19% до 1400$ за кв.м, а в Могилеве и вовсе остались почти на прежнем уровне (1 января 2020 года квадратный метр жилья в областном центре стоил 605$).

С весны 2020 года, после появления множества факторов, отрицательно повлиявших на рынок недвижимости, цены на квартиры постепенно снижаются. Больше всего это заметно в Минске, где средняя стоимость квадратного метра упала на 11,7%, с 1409$ (март 2020) до 1244$ (сентябрь 2021).

Про банковское кредитование

В 2014 и 2015 годах процентные ставки по банковским кредитам находили на очень высоком уровне. Виной тому ослабление национальной валюты и высокие инфляционные ожидания. Начиная с 2016 года после стабилизации ситуации на валютном рынке ставки по кредитам постепенно начали снижаться, вслед за снижением ставки рефинансирования, к началу 2020 года достигнув своего исторического минимума, когда кредит на квартиру в большинстве банков страны можно было взять под 12,32-12,5% годовых.

Однако опять же с весны 2020 года из-за проблем (распространение коронавирусной инфекции, снижение цен на нефть, ослабление курса национальной валюты, политическая напряженность и санкции во отношении Беларуси) кредиты на жилье стали дорожать, а к лету-осени 2020 года кредитование недвижимости и вовсе было полностью приостановлено всеми банками страны.

Возвращаться кредиты на квартиры стали только в начале 2021 года, но уже с увеличенными процентными ставками: с 1 февраля возобновил кредитование жилья на общих основаниях Беларусбанк, запустив программу «Ипотека Экспресс» со ставкой 21% годовых, а в середине марта стал выдавать кредиты на недвижимость Приорбанк – под 14,68% годовых.

Сравниваем ставки по банковским кредитам и условия покупки через кооператив «Жилищный баланс»

В кооперативе «Жилищный баланс» в отличие от банковских кредитов нет прямой привязанности к ставке рефинансирования. Здесь «переплаты» зависят от официальных индексов цен (инфляции) и включают в себя некоторые дополнительные платежи.

Если проследить ситуацию с «переплатами» в кооперативе, начиная с 2014 года, перевести их в эквивалент годовой процентной ставки и сравнить их с банковскими условиями, то из года в год они также снижались, и при этом всегда были существенно на более низком уровне, чем процентные ставки по кредитам в банках.

При этом стоит отметить, что с ноября 2018 года по февраль 2019 года банки Беларуси приостанавливали выдачу кредитов на недвижимость. Такая же ситуация сложилась и с середины 2020 года, когда все банки страны полностью прекратили финансировать недвижимость. В то же время «Жилищный баланс» продолжал приобретать квартиры для членов кооператива, а проблемы в банковском секторе напрямую никак не отразились на его деятельности.

На данный момент (7 октября 2021 года) кредиты на недвижимость на общих основаниях выдают 4 банка страны – Беларусбанк, предлагающий кредитный продукт «Ипотека Экспресс» со ставкой 21% годовых (СР + 11,75 п.п.), Приорбанк, который готов предоставить займ на покупку жилья под 20% годовых (СР + 10,75 п.п.), банк БелВЭБ, кредитующий жилье под 22,9% (СР + 13,65 п.п.), а также Белгазпромбанк под 20,99% годовых (СР + 11,74 п.п.), по программе «Скоро новоселье».

Что же касается условий в кооперативе «Жилищный баланс», то «переплаты» членов кооператива, находящихся на этапе выкупа, за истекшие 12 месяцев (с октября 2020 по октябрь 2021 года) составили эквивалент 14,8% годовых.

Подводя итог, можно отметить несколько фактов:

• Ставка рефинансирования (СР) – один из ключевых инструментов, при помощи которого Национальный банк Республики Беларусь (НБРБ) осуществляет регулирование денежно-кредитного рынка. При помощи изменения СР регулятор влияет в том числе и на уровень инфляции в стране.
• Исходя из опыта предыдущих лет, можно заметить, что даже серьезные изменения на валютном рынке не обязательно приводят к существенному ускорению инфляции в стране.
• Процентные ставки по банковским кредитам на недвижимость (в том числе и уже выданным), в большинстве своем, напрямую зависят от величины ставки рефинансирования НБРБ. При этом с учетом того, что ставка рефинансирования представляет собой годовой размер процентов, которые коммерческие банки должны выплатить Нацбанку за предоставленные им кредиты, процентные ставки по кредитам для населения и организаций будут всегда выше величины СР, т.к. банки закладывают в них свою прибыль и инфляционные ожидания.
• В кооперативе «Жилищный баланс», в отличие от банков, «переплаты» зависят от официальных данных по инфляции. Величина ставки рефинансирования напрямую не влияет на них.
• За последние 7 лет «переплаты» в кооперативе всегда были ниже, чем в банках.

Читайте и подписывайтесь на нас в Yandex.Zen, Telegram и Viber!

ПК «Жилищный баланс»
c-ens.by