Сравнения покупки квартиры в банке и кооперативе

Чтобы решить квартирный вопрос, когда своих средств на покупку жилья не хватает, белорусы обращаются в банки за кредитом на недвижимость. Альтернативный вариант банковскому кредиту – покупка квартиры с помощью кооператива «Жилищный баланс». Сравним условия покупки жилья с привлечением банковского кредита (с дифференцированными и одинаковыми платежами) с покупкой через кооператив.

Для примера рассмотрим приобретение квартиры стоимостью 100 000 рублей с вариантами первоначального взноса 20% и без него сроком на 15 лет.

Кредит с дифференцированными платежами

Чаще всего встречается кредит, в котором платежи постепенно снижаются в течение всего периода выплат. Такие платежи называются дифференцированными.

Платеж состоит из постоянной и переменной части. Постоянная – это доля основного долга, которая разбивается на равные части на весь срок выплаты кредита.

Переменная часть – это проценты за пользование кредитом. Начисляются на остаток основного долга. Постепенно со снижением остатка уменьшается и размер процентов.

Для примера возьмем один из самых популярных кредитов на недвижимость от Беларусбанка «Ипотека Экспресс» с дифференцированными платежами. На момент написания статьи, такой кредит выдавался сроком до 20 лет под 14,65% годовых.

Если рассматривать покупку квартиры за 100 000 рублей с помощью кредита с дифференцированными платежами сроком на 15 лет, тогда:

• Ежемесячный платеж от 1434 рублей в первый месяц и далее постепенно снижается при условии внесения 20% первоначального взноса
• Ежемесячный платеж от 1792 рублей в первый месяц и далее постепенно снижается без первоначального взноса

Также важно понимать, что процентная ставка в этом кредите плавающая и зависит от ставки рефинансирования (СР). То есть со снижением СР проценты будут начисляться в меньшем размере, а при увеличении СР – в большем.

Преимущества покупки квартиры с помощью кредита на недвижимость с дифференцированными платежами:

• Покупка квартиры возможна достаточно быстро. То есть как только вы выбрали квартиру, нужно подать документы в банк на кредит, и после одобрения деньги сразу зачисляются на счет продавца в момент проведения сделки
• Платежи постепенно уменьшаются, а значит, через несколько лет нагрузка на семейный бюджет снизится по выплате кредита
• Меньшие переплаты по сравнению с кредитом с аннуитетными платежами

Недостатки такого способа покупки жилья:

• Высокие требования к документам, иногда требуются поручители
• Справка о доходах и сумма заработной платы, указанная в ней, является важным критерием для одобрения или неодобрения кредита. Требуется достаточно высокая зарплата, чтобы банк выдал кредит
• На выдачу кредита оказывает влияние ваша кредитная история. То есть если ранее вы не брали кредиты, высока вероятность, что кредит на недвижимость вам не одобрят. Также, если были просрочки по ранее выданным кредитам, мало шансов получить крупную сумму у банка
• Размер ежемесячного платежа в первые годы больше, чем в кредите с аннуитетными платежами и покупке через «Жилищный баланс». То есть высокий порог входа по сумме ежемесячных выплат
• При росте ставки рефинансирования платежи будут расти, как и переплаты

Кредит с одинаковыми, или аннуитетными платежами

В Беларуси несколько банков выдают кредит на недвижимость с аннуитетными платежами. В таком случае, размер ежемесячного платежа будет одинаковым все время, на которое выдан кредит.

Платеж состоит из части основного долга и начисленных процентов. В первые месяцы и годы бОльшая часть платежа – это сумма процентов за пользование кредитом, а меньшая – часть основного долга.

Для примера возьмем один из кредитов на недвижимость с аннуитетными платежами, которые предоставляют белорусские банки, — «Милый дом» от «Технобанка». На момент написания статьи, такой кредит выдавался сроком до 20 лет под 14,5% годовых. Процентная ставка фиксированная, не зависящая от ставки рефинансирования. Кредитуется до 80% от стоимости недвижимости.

Поэтому мы может рассчитать только, какие будут платежи для квартиры стоимостью 100 000 рублей при условии внесения 20% первого взноса:

• Сумма платежа – 1 365 рублей сроком на 15 лет

Преимущества покупки квартиры с помощью кредита на недвижимость с аннуитетными платежами:

• Покупка квартиры возможна достаточно быстро. То есть как только вы выбрали квартиру, нужно подать документы в банк на кредит, и после одобрения деньги сразу зачисляются на счет продавца в момент проведения сделки
• Платежи одинаковые, а значит, легко планировать бюджет. Не зависят от СР
• Меньшие платежи по сравнению с кредитом с дифференцированными платежами в первые годы выплаты кредита

Недостатки такого способа покупки жилья:

• Высокие требования к документам, иногда требуются поручители
• Справка о доходах и сумма заработной платы, указанная в ней, является важным критерием для одобрения или неодобрения кредита. Требуется достаточно высокая зарплата, чтобы банк выдал кредит
• На выдачу кредита оказывает влияние ваша кредитная история. То есть если ранее вы не брали кредиты, высока вероятность, что кредит на недвижимость вам не одобрят. Также если были просрочки по ранее выданным кредитам, мало шансов получить крупную сумму у банка
• Переплаты выше, чем в случае с кредитом с дифференцированными платежами

Покупка квартиры через накопительную систему «Жилищный баланс»

Альтернативой банковскому кредитованию в последние годы стал кооператив «Жилищный баланс», который помогает людям заселяться в квартиру в Беларуси. Более 1600 семей уже проживают в отдельных квартирах, которые им купил кооператив. И более 8000 участников ежемесячно вносят платежи в «Жилищный баланс», решая свой жилищный вопрос.

Работает кооператив по принципу накопительной системы, когда первый период времени участник вносит платежи и накапливает на жильё 30-40% от его стоимости, а затем кооператив ему покупает квартиру, добавляя недостающие 60-70%. После этого член кооператива проживает в выбранном жилье и выплачивает оставшуюся часть «Жилищному балансу».

То есть в этом случае заселение происходит не сразу, а минимум через 7 месяцев. А вообще накопительный период длится в среднем 2 года.

Рассрочка дается до 15 лет.

Важно и то, что ежемесячный платеж в кооперативе меняется от меньшего к большему и увеличивается по мере роста потребительских цен. На сегодняшний день рост платежа составляет 6% в год.

Если вступить в кооператив для покупки квартиры за 100 000 рублей с первоначальным взносом 20%, то есть 20 000 рублей, сроком участия на 15 лет, тогда:

• Ежемесячный платеж составит от 624 рублей
• Срок заселения – 2-2,5 года

Если же первого взноса нет, тогда:

• Ежемесячный платеж составит от 725 рублей
• Срок заселения – 3,5-4 года

Преимуществом покупки квартиры через «Жилищный баланс» являются более низкие платежи, чем в банке, и лояльные требования к доходу. Недостатком – необходимость пройти накопительный этап, а также то, что платежи постепенно растут.

Сравнительная таблица и вывод

Принимать решение о выборе способа покупки жилья нужно, учитывая свои потребности и возможности.

• Если квартира вам нужна как можно скорее, ваш доход позволяет ежемесячно оплачивать кредит на квартиру, то стоит подготовить документы и обратиться в банк за предварительным решением. Когда банк даст добро, можно выбирать квартиру и оформлять ее покупку.
• Выбирая между кредитом с дифференцированными или одинаковыми платежами, подумайте, насколько вам важны переплаты и какую максимальную сумму сможете вносить каждый месяц. Как правило, кредит с дифференцированным платежом выгоднее, но вначале нужно платить больше, чем в случае кредита с аннуитетными платежами
• Если вы готовы подождать с покупкой жилья и вас привлекают меньшие ежемесячные платежи, тогда обратитесь за расчетом в кооператив «Жилищный баланс». До момента приобретения квартиры вы сможете оценить свои силы и понять, насколько вам посилен платеж, а также при необходимости изменить параметры желаемой недвижимости (город приобретения, количество комнат, стоимость). Немаловажно и то, что на этапе накопления нет штрафных санкций за просрочку платежей, а значит, вы этим не испортите свою кредитную историю.