Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Рассказываем о нюансах выбора жилья

Вторичное жилье часто дешевле новостроек. Еще одно преимущество в том, что сразу можно заселиться, тем более, если в помещении есть какой-то ремонт. Это подходящий вариант для тех, кто хочет приобрести жилье в уже обжитом районе, возле работы или рядом с родственниками.

Но к выбору вторичной квартиру нужно подходить очень внимательно, иначе уже после покупки могут появиться нежданные проблемы. А в некоторых случаях, если не учесть юридические аспекты, неправильно оценить повреждения, прочие моменты, радость приобретения собственного жилья может превратиться в длительные судебные разбирательства и разочарование.

В результате можно не только переплатить крупную сумму, но и вообще попрощаться с недвижимостью и зря потратить время.

Нюансы при покупке вторичного жилья

В этой статье мы постараемся обозначить все пункты, по которым стоит оценить квартиру перед ее покупкой, чтобы вы не ошиблись с выбором, не возникло форс-мажоров в дальнейшем. И первое, что должно насторожить – заниженная стоимость квадратных метров. Это главный признак того, что вас пытаются втянуть в мошенническую схему. Часто у нового хозяина возникают юридические сложности с подобной недвижимостью. Популярные причины:

• задолженность по коммунальным платежам;
• незаконная перепланировка квартиры;
• наличие зарегистрированных по адресу жильцов, которые переехали в другую страну или считаются пропавшими без вести.

Еще один нюанс, который следует учесть – ликвидность приобретаемого жилья. Этот аспект крайне важен, если планируете в будущем продать квартиру и, конечно, хочется не потерять деньги. Что касается значимых персональных характеристик жилища, это его расположение:

• если не любите постоянный шум, гул, лучше не покупать квартиру над супермаркетом или продуктовым магазином; это еще высокая вероятность появления дома различных запахов, насекомых;
• не ликвидны квадратные метры с видом из окна на кладбище, завод, мусорку или свалку, автосервис, прочие неприглядные локации, поскольку мало кто захочет перекупить такое жилье в будущем, клиентов будет не много;
• регулярные шумы гарантированы и при приобретении недвижимости вблизи железной дороги или крупных трасс;

Этажность дома также имеет значение – квартиры на нижнем уровне более уязвимы к взломам, здесь часто холодные полы, а с улицы и подъезда доносится шум. Прохожие часто заглядывают в окна, что тоже неприятно. Выбирать высокий этаж в доме без лифта тоже не рекомендуем. Особенно, если планируете жить здесь и в старости.

Это только основные нюансы, которые следует учесть, чтобы определиться с размещением будущего жилья.

Физические недостатки «вторички»

Оценить физическое состояние квартиры необходимо, чтобы понимать, что вы покупаете, подходит ли это для вашей жизни. Это позволяет договориться об адекватной цене с владельцев, чтобы не переплатить. Из существенных недостатков стоит выделить:

1. Отсутствие балкона. Это не очень удобно, поскольку будет меньше площади, чтобы сушить одежду или хранить вещи. Лоджию можно переоборудовать в кабинет или другую комнату. Но такие квартиры стоят дешевле. Если бюджет ограничен, тогда можно рассматривать варианты без балкона или лоджии.
2. Старый дом без капитального ремонта – это снижает характеристики квартиры. Нужно быть готовым к немалым вложениям. Худший вариант, когда после покупки жилья дом решают снести, а не отреставрировать.
3. Изношенность коммуникаций. Это частая проблема старых хрущевок, сталинок. Дома не энергоэффективны. В них будут случаться проблемы с водопроводом, аварии и пр. Вода в таких местах не самого высокого качества. Краны могут часто подтекать. Чтобы проверить скорость отвода воды, откройте краны на полную и посмотрите, как быстро раковина станет пустой.
4. Нестандартная планировка. Подумайте, будет ли вашей семье удобно проживать в квартире с линейным расположением комнат или с проходными помещениями, например. Не рекомендуем рассматривать варианты с незаконной перепланировкой. А таких предложений на вторичном рынке полно. С поддержкой банка приобрести такую квартиру не получится. А с момента ее покупки вся ответственность ложится на нового владельца. Если возникнет необходимость вернуть помещениям первоначальный вид, это придется сделать за свой счет. Чтобы убедиться в законности планировки, попросите продавца показать технический паспорт квартиры.
5. Дорогостоящий ремонт. За это изначально придется немало переплатить. И нет гарантии, что вам придется по вкусу каждый элемент и не будет желания что-то поменять.
6. Наоборот, квартира без ремонта. Имеется ввиду «убитое» жилье. Это подталкивает поторговаться и купить жилье дешево. Но есть риск неправильно оценить будущие вложения. По окончанию ремонта может прийти осознание, как сильно в результате переплатили. Единственный плюс реконструкции с нуля – возможность все сделать по-своему.

Во вторичном жилье при тщательном осмотре можно найти массу дефектов: протечки под раковиной или ванной, забитая вытяжка, трещины в стенах, дефекты отделки, неровные стены, потолки и полы, наличие грибка под обоями, промерзание и пр. Чтобы ничего не упустить, рекомендуем разделить квартиру на три составляющие – конструктивные части (пол, потолки, стены), коммуникации, отделка. Желательно осматривать жилплощадь со специалистами в каждой из этих областей.

Риски признания сделки недействительной

К сожалению, таких рисков достаточно много. Поэтому важно проверить юридическую чистоту жилплощади. При нарушении законодательства сделка будет признана недействительной. В каких случаях не рекомендуем рассматривать квартиру для покупки?

1. Проблемы с продавцом. Сделки считаются недействительными по субъекту, если владелец недвижимости признан недееспособным или ограничен в дееспособности решением суда. Нельзя заключить договор купли-продажи с несовершеннолетними гражданами и теми, кто не понимает значение своих действий. В этих случаях обязательно согласие их законных представителей – биологических родителей, опекунов, попечителей, усыновителей. Сюда же можно отнести продавцов, состоящих на учете в диспансере. Их родственники в любой момент могут обратиться в суд с признанием сделки незаконной. Если сильно приглянулась квартира с владельцем, состоящим на учете, доказать его осознанность действий можно, только проведя комплексную психиатрическую экспертизу.
2. Нельзя было продавать недвижимость. Сюда относятся квадратные метры, приобретенные или построенные в ипотеку, с помощью льготного кредитования, если долг полностью не погашен. При использовании права на улучшение жилищных условий, понадобится согласие исполкома.
3. Сделку совершает юридическое лицо, превышающее полномочия. Это касается квартир, которые продает директор общества единолично, без согласия остальных участников, не проведя соответствующее собрание.

Это неполный список ситуаций, когда сделка купли-продажи признается недействительной. Это один из наиболее серьезных рисков при покупке недвижимости. В случае признания сделки недействительной каждой стороне возвращается свое – продавцу квартира, а покупателю деньги. Если с недвижимостью все просто, то на получение обратно затраченных средств могут пройти годы судебных разбирательств. Поэтому рекомендуем внимательно проверять юридические аспекты. Подробный перечень причин аннулирования договоров представлен в Гражданском кодексе РБ.

На что еще обратить внимание?

Познакомьтесь с соседями, оцените их благополучие. Поинтересуйтесь, как ведут себя жители этажом выше. Это важно, поскольку рядом с этими людьми вам придется жить.

Прогуляйтесь по району, оцените чистоту и экологию. Если рядом заводы и производства с вредными отходами, жизнь в этом месте может плохо сказаться на здоровье, а продать такую недвижимость в будущем будет в разы сложнее.

Не обманывайтесь красивым, ярким ремонтом дома. Часто за привлекательной картинкой скрываются серьезные изъяны. Это характерно для старых домов.

Оцените тепло-, звукоизоляцию в квартире и всем строении, благоустройство двора, чистоту подъезда. Убедитесь в исправности электропроводки.

Как обезопасить себя при выборе вторичного жилья?

При покупке вторичного жилья выше риски стать участником мошеннической схемы. Часто продавец предлагает указать в договоре стоимость ниже реальной. Не рекомендуем соглашаться, поскольку это нарушение закона. Сделка скорее всего будет признана недействительной, а вам вернут только ту сумму, которая прописана в договоре.

Есть большие риски при покупке наследственного жилья. Здесь важно проверить многие юридические аспекты, сложно обойтись без помощи профессионалов, иначе велик риск судебных разбирательств в будущем.

Проверьте правовую историю квартиры прежде, чем заключить сделку купли-продажи – права на недвижимость, цепочку владения, согласие прочих субъектов при совместной собственности, наличие обременений и ограничений, сведения о хозяине квартиры.

Как видите, купить квартиру не так просто, как велосипед в магазине. Это сложный и не такой быстрый процесс, требующий узкоспециализированных знаний в области недвижимости, актуальном законодательстве. Лучший способ защитить себя от рисков при выборе и приобретении вторички – воспользоваться помощью профессионала. Рекомендуем обратиться к опытным юристам либо в агентство недвижимости.