Квартира с незаконной перепланировкой. Какие риски покупки?

Не каждая перепланировка разрешена и не все изменения в проекте квартиры можно согласовать. Продажа такой недвижимости возможна, поскольку в процессе заключения сделки купли-продажи проконтролировать этот вопрос крайне сложно.

Несоответствующие требованиям изменения могут привести к большим штрафам и неудобствам в будущем. Если вы планируете приобрести или уже купили квартиру с незаконной перепланировкой, мы расскажем, что с этим делать. Объясним, что не получится узаконить.

Нюансы при покупке квартиры с перепланировкой

Все виды перепланировки отличаются по сложности, масштабности, необходимым затратам. Без всяких согласований в квартире можно:

• прокладывать трубы в санузле,
• штробить стены для замены проводки,
• заменять унитаз, раковину, ванну, мойку на кухне, оконные и дверные проемы, но не перемещать их,
• выравнивать стены и потолок,
• менять отделку.

Конечно, есть разница между переносом дверного проема на 2 сантиметра и объединением комнат, которые по планировке разделены стеной. Если в первом случае владелец квартиры может просто предупредить покупателя, то во втором лучше утвердить перепланировку до заключения сделки купли-продажи.

Будьте бдительны и внимательно проверяйте документы, поскольку в Беларуси нет четких норм, касающихся продажи квартир с перепланировкой. Многие владельцы вторичного жилья не знают, что в этих помещениях когда-то была перенесена стена или дверь с другой стороны.

Но все проектные изменения в нашей стране должны согласовываться. Поэтому с таким жильем могут возникнуть сложности – от штрафов до невозможности продать квартиру в будущем.

Многие узнают о наличии незаконной перепланировки только при проверке сантехники или счетчиков профильными специалистами, когда сотрудники ЖЭСа пришли что-то починить или начался капитальный ремонт дома. Поэтому рекомендуем требовать показать техпаспорт квартиры и сравнить ее состояние с указанными в документе данными. Это может также послужить причиной отказа в регистрации сделки купли-продажи.

Не всегда владелец квартиры просто забывает упомянуть о перепланировке. Часто сведения скрываются намеренно. Если заметили несоответствие с техпаспортом после покупки недвижимости, по закону вы вправе потребовать от бывшего владельца уладить все связанные с этим юридические вопросы. В данной ситуации законодательство на стороне покупателя.

Многие изменения стандартного проекта можно заметить при просмотре фотографий помещений. Если решите приобрести такую квартиру, придется учесть немало нюансов, чтобы в будущем избежать больших затрат.

Примеры перепланировки, которую нужно узаконить

Любые изменения, затрагивающие коммуникации или несущие конструкции, необходимо согласовывать. Законными будут считаться перепланировочные действия, если на них получено разрешение в исполкоме или в ответственных организациях:

• замена центрального отопления, систем газоснабжения и газоудаления, мусороудаления, а также их перенос;
• обустройство звуко-, гидро-, тепло- и пароизоляции;
• снос или изменение несущих конструкций;
• изменение размеров и количества жилых комнат и нежилых помещений за счет разборки или возведения дополнительных перегородок;
• организация или увеличение проемов в несущих перегородках и стенах.

Специалисты должны убедиться, что данные изменения не снизят несущую способность конструкции и всего дома. Только после этого выдается разрешение на проведение строительных и ремонтных работ.

Как минимизировать риски перед покупкой?

Необходимо провести тщательную проверку недвижимости на предмет оценки его состояния касательно планировки. Если планируете сделать это самостоятельно, сравните фактическое расположение всех комнат, проемов, коммуникаций с техническим паспортом объекта.

Если обнаружите несоответствия, убедитесь в том, что их можно узаконить, сколько временных и финансовых ресурсов на это потребуется. Это поможет вам принять решение, стоит ли связываться с подобной недвижимостью. Также обнаружение признаков несогласованной перепланировки позволит потребовать от продавца:

• снижение стоимости квартиры,
• устранить несоответствия за его счет,
• возместить расходы, связанные с узакониванием или исправлением перепланировки.

Если заметите проектные изменения, которые запрещено делать, лучше отказаться от покупки данного жилья.

Что делать, если купили такую квартиру?

Если продавец намеренно скрыл наличие перепланировки в продаваемом жилище, и это доставляет вам неудобства, можно потребовать компенсацию. Это право покупателя регламентировано Гражданским Кодексом РБ. При невозможности договориться мирным путем придется подать заявление в суд. Вырученными средствами можно покрыть затраты на согласование, при необходимости проведение ремонтных, строительных работ, чтобы вернуть квартире первоначальный вид.

Как узаконить перепланировку?

Согласованию подлежат только те действия, которые не нарушают строительные нормы. Чтобы убедиться, можно ли узаконить измененную планировку, обратитесь за консультацией в специализированную организацию. При несоответствии нормам сотрудники дадут рекомендации по изменению помещения, чтобы добиться согласования. Что нужно сделать, чтобы узаконить перепланировку квартиры?

1. Запросить ведомость технических характеристик жилища в БТИ. Сотрудник выедет на объект и зафиксирует имеющиеся изменения планировки.
2. Оформить техническое заключение о состоянии жилья. Документ выдается аттестованной организацией. В заключении все изменения отражаются с фотофиксацией. Здесь указывается соответствие состояния помещений строительным нормам. это главное основание для утверждения планировки.
3. Подать заявление и пакет документов в администрацию района.
4. Пройти процедуру согласования. Здесь обязательна уплата штрафа за незаконную перепланировку. Его может вынести администрация, ЖРЭО, суд.

При вынесении положительного решения необходимо обратиться в БТИ для получения свидетельства о собственности и нового техпаспорта квартиры. Весь процесс может занять 2 – 3 месяца.

Что грозит за неузаконенную перепланировку?

При выявлении различными органами незарегистрированных изменений в планировке квартиры составляется протокол, поскольку это административное правонарушение. Уполномоченные органы:

• исполком,
• сотрудники ЖКХ, отдела строительства и архитектуры,
• госсаннадзор,
• организация, предоставляющая коммунальные услуги и отвечающая за эксплуатацию дома.

Протокол рассматривает суд и выносит решение. Органы госсаннадзора сами рассматривают ситуацию. В любом случае последствия будут. Это штраф, его размеры регламентированы в Кодексе об административных правонарушениях РБ. Предусмотрено несколько вариантов:

1. Переустройство инженерных систем без изменения несущей способности здания. Для физических лиц штраф составит до 20 баз. ед., для юридических – 30 – 60 баз. ед.
2. Переоборудование вентиляционных каналов и шахт, изменение несущей способности конструкций. В этом случае физическим лицам придется заплатить 10 – 30 баз. ед., а юридическим 50 – 70 баз ед.

Стоит отметить, что данное административное правонарушение заносится в базу МВД на 10 лет. Кроме этого уплата штрафа не отменяет необходимости узаконить все изменения, произведенные предыдущим владельцем.

Если же будет отказано в согласовании перепланировки, квартиру придется вернуть в исходное состояние. Все это за свой счет и своими силами. Исполком установит сроки, за которые нужно будет исправить нарушения. Также есть риск, что придется возместить затраты на устранение повреждений дома, деформаций несущих конструкций, если будет установлено, что причиной этого стала перепланировка в приобретенной вами квартире.

Чтобы испытывать только радость от покупки недвижимости и избежать неприятных сюрпризов, рекомендуем тщательно выбирать квартиру и внимательно изучать ее техпаспорт. Если все же приобрели жилье с неузаконенной перепланировкой, предупреждаем, что сложно согласовать новый проект самостоятельно. Чтобы сохранить свои деньги, время и силы, лучше обратиться за помощью к профессионалам в данной области.