Покупка вторичного жилья: на что нужно обращать внимание?

Вторичный рынок предлагает большой выбор квартир, домов в широкой ценовой категории. Это возможность выбрать район, тип двора и дома, подобрать жилье недалеко от работы или детям ближе к школе, рядом с родственниками, друзьями и т.д.

Но чтобы купить «вторичку» и не пожалеть, нужно разобраться в некоторых нюансах. Один из главных вопросов  – это ценовая политика. Здесь многое зависит от ремонта в апартаментах, состояния всего дома. Чем больше предыдущий хозяин вложился в жилье, тем выше цену он будет ставить. Кроме этого желательно провести юридическую проверку понравившейся квартиры перед ее приобретением.

В нашей статье мы собрали для вас всю информацию, которую нужно знать, чтобы выгодно купить вторичное жилье. Подготовили подробное руководство, как проверить квадратные метры и найти подходящий для себя вариант.

Как выбрать район для проживания?

Как правило, районы со вторичным жильем уже имеют развитую инфраструктуру, многие заведения, учреждения, прочие сервисы здесь в шаговой доступности. Для большинства покупателей это веский критерий. Для семей с маленькими детьми важно, чтобы рядом находились детские сады, школы, поликлиника. Хорошо, если в районе есть выбор дополнительной занятости для малышей.

Пример района с доступностью инфраструктуры, когда дорога к объектам различного назначения занимает не больше 7 – 10 минут. На что еще рекомендуем обратить внимание при выборе района для проживания?

Плотность застройки

Не стоит пугаться, если в районе большая концентрация жителей, ведь это напрямую влияет на развитие инфраструктуры и количество предоставляемых услуг поблизости. Чем плотнее застройка, тем доступнее общественный транспорт, поскольку не только Минсктранс, но и частные перевозчики заинтересованы в подобных маршрутах.

Здесь будет много магазинов, кафе, парикмахерских. Бизнес в таких застройках быстро развивается.

Если в микрорайоне много высоток, салонов и магазинов здесь может быть меньше. Поскольку дома-свечки изменяют поступление света, а значит к ним предъявляются более жесткие нормы инсоляции. Вокруг высоток должно быть больше свободного пространства.

Выбирайте район, где можно не только ночевать после работы, а полноценно жить. Удобно, если вблизи дома много офисных зданий, где можно зарабатывать. Недалеко расположены торговые и развлекательные центры. Есть зоны отдыха, парки, прочие нужные для жизни локации. Район должен быть многофункциональным. Тогда вам не придется тратить много времени на поездки, поиски необходимых товаров и услуг.

Социальное разнообразие

Это может быть не главный критерий в выборе района для проживания, но о нем тоже стоит упомянуть. Чем разнообразнее статус, финансовые возможности, интересы проживающих на одной территории людей, тем более развитой будет инфраструктура. Будут появляться услуги и товары для разных категорий населения. Приведем несколько примеров:

1. Государство предоставляет многодетным семьям жилье. Если в районе много таких домов, здесь будет изобилие детских садов и школ. Для тех, кто не планирует заводить много детей, такие услуги не актуальны.
2. Есть районы, где предлагается только дешевое или только дорогое жилье. В этом случае жители будут примерно с одинаковыми финансовыми возможностями, а значит и со схожими интересами, образом жизни. Здесь не стоит ожидать разнообразия инфраструктуры.

Если любите активно жить, выбирайте район, где дома разного строения и этажности, продаются все виды квартир – от бюджетных небольших студий до просторных двухэтажных таунхаусов.

Парковки

Идеальный вариант – наличие многоуровневых, подземных паркингов. Это актуально для территорий, где разнообразная инфраструктура, множество предложений для работы и отдыха. Если парковок мало или их нет, приезжие из других микрорайонов начинают занимать места местных жителей во дворах.

Когда вокруг понравившегося дома много объектов инфраструктуры и мало парковочных мест, это может в будущем доставлять неудобства.

Как правильно выбрать дом при приобретении вторичного жилья?При выборе жилья важно обращать внимание не только на квартиру. Ведь через двор, подъезд вы будете проходить ежедневно. Для начала визуально оцените дома в интересующем вас районе, затем воочию изучите понравившиеся строения. На что обратить внимание?

Свежесть ремонта

Уточните, когда реставрировалось здание. Если с момента капитального ремонта прошло 20 лет, лучше дождаться ближайшего или выбрать дом посвежее. Вы можете купить квартиру с новой отделкой или сделать дорогой ремонт после приобретения жилья, а потом узнать о планирующейся капитальной реконструкции всего дома. Если будут менять трубы, проводку. Ваш ремонт может сильно повредиться.

Еще одна проблема – длительность работ. Ведь капитальный ремонт ведется ни один месяц, может занять около года. Подумайте, нужно ли вам это, если есть возможность выбрать другое жилье.

Состояние фасада

Осмотрите стены, окна квартир, есть ли трещины, признаки плесени, прочие дефекты. При наличии щелей дом может не обеспечить нужный уровень тепла поздней осенью или зимой. При необходимости обойдите дом несколько раз.

Пространства общественного пользования

Это, в первую очередь, двор. Посмотрите:

• нет ли возле подъездов мусора;
• наличие детских площадок и их состояние;
• парковочные места на предполагаемое количество жителей, есть ли шлагбаум или ворота на въезде во двор;
• состояние скамеек, прочих комплексов или построек.

Износ подъезда

Наибольшая проходимость на первом этаже, поэтому по его состоянию можно сделать выводы. Если в относительно молодом доме подъезд сильно запущен, значит управляющая компания не справляется с обязанностями. Что нужно оценить?

1. Ремонт – качество покраски стен, сохранность штукатурки, состояние мусоропровода при его наличии. Просмотрите пол и стены на предмет трещин и сколов. Оцените состояние и исправность входных дверей, окон, выключателей, электрощитов.
2. Чистоту – есть ли на стенах надписи, пыль на подоконниках, других поверхностях. О многом говорит состояние почтовых ящиков, чистота около них, не валяются ли на полу листовки, прочий мусор.
3. Лифт – есть только пассажирский или еще грузовой. Проверьте, как он работает, все ли кнопки функционируют. Срок эксплуатации лифтов – 25 лет. Признаками неисправности могут быть посторонние шумы при движении, покачивание кабины, остановка не на уровне лестничной площадки.
4. Курение в подъезде. Это можно понять по запаху табака и дыма, по пепельницам на лестничных клетках.

Еще один фактор – наличие беспокойных соседей. Об их наличии могут сказать бутылки из-под спиртного или шприцы в подъезде, пакеты с мусором, двери с повреждениями и следами того, что их выбивали. Наличие жалоб или долгов по коммунальным платежам можно уточнить через виртуальные доски объявлений, чаты. Многие жилищные комплексы ведут соответствующие группы.

Безопасны во всех смыслах дома, оборудованные камерами наблюдения. Уточните, работают ли они. Еще один гарант чистоты и порядка – наличие консьержа.

На что стоит обратить внимание при осмотре квартиры и дома?

Главная задача при покупке квадратных метров – не приобрести вместе с ними много проблем. Мы составили для вас своеобразный чек-лист того, что стоит внимательно проверить, прежде чем заключать сделку купли-продажи квартиры или дома:

1. Состояние труб, сантехники. Лучше, если в квартире или доме уже проложены полипропиленовые инженерные коммуникации. При наличии металлических труб старого образца необходимо оценить их состояние. От этого во многом зависит и окончательная стоимость жилища. Ржавые трубы лучше сразу заменить. Внимательно осмотрите санузел, чтобы не было подтеков в местах технических соединений у раковины, ванны, унитаза, стиральной машины. Проверьте напор воды, ее температуру, прозрачность, наличие запаха.

Если выбираете жилье зимой, потрогайте батареи, убедитесь, что запирающий вентиль на месте. Проверьте качество слива воды в унитазе, если не планируете его менять после покупки недвижимости.

2. Электропроводка. Начинайте осмотр еще со щитка. Если проводка алюминиевая, ее лучше заменить. Это касается и проводов, собранных в скрутки или смотанных изолентой. Важно, чтобы проводка выдерживала планируемую нагрузку. Это можно проверить, попросив хозяев жилища включить везде свет и несколько бытовых приборов. Также стоит убедиться, что все выключатели и розетки исправны, нет ли на них нагара.
3. Потолки. Спросите у хозяев квартиры, бывают ли случаи затопления соседями сверху. Что должно насторожить: трещины на потолке, пятна и разводы, желтые полосы в местах стыков гипсокартона, неровности, осыпающаяся краска. Если все же решили приобрести такую жилплощадь, сразу заложите в бюджет стоимость ремонта потолка.
4. Стены. Под внешним лоском могут скрываться опасные пустоты. Чтобы их обнаружить, нужно простучать стены. Также обследуйте поверхности на наличие плесени, грибка. Это не только не эстетично, но и опасно для здоровья. Признаками износа стен могут служить неровности, трещины, вздутые обои. Опытные строители рекомендуют взять с собой тепловизор, если выбираете дом или квартиру в холодное время года. Прибор покажет, на сколько жилье теплое, есть ли проблемы в стеновых панелях. Это характерно для типовых хрущевок.
5. Полы. Здесь нужно оценить, насколько покрытие ровное, не проседают ли при ходьбе доски, есть ли скрип. Уточните у хозяев, что под отделкой – стяжка, деревянные лаги или плиты. В случае сильного износа от этого будет зависеть стоимость ремонта.

Присмотритесь, не просела ли отделка. Если на полу плитка, простучите ее, чтобы определить пустоты при их наличии. В старых домах часто кривые стены и пол. Это в будущем может доставить неудобства.

6. Звукоизоляция. В панельных строениях с этим часто бывают проблемы. Кирпичные дома отличаются большей звукоизоляцией. Проверить уровень шумопоглощения можно прислушавшись к окружающим звукам. Если для вас важна тишина, уточните, кто живет этажом выше, часто ли они шумят. Прислушайтесь к шуму с закрытыми и открытыми окнами. Особенно, если рядом проспект или под домом детская площадка.
7. Балкон и окна. Убедитесь, что нет щелей, через которые дует холодный воздух. Осмотрите стекла на предмет трещин. Проверьте целостность резиновых уплотнителей. Окна и балконная дверь должны легко и плотно закрываться, иначе в доме или квартире будет холодно и шумно. Еще вопросы: утеплен ли балкон? Есть ли следы подтеков, плесени или грибка?
8. Запахи. Это тоже частая проблема старых домов. Как в подъезде, так и в квартирах может пахнуть сыростью, канализацией, химией. Как бы тщательно вы не убирались, от запаха скорее всего избавиться не получится. Даже замена труб в квартире может не помочь. Такое жилье лучше не рассматривать.
9. Газ. Здесь важно проследить, чтобы газовая труба находилась в положенном месте и не была перекрыта. Убедитесь, что установлен счетчик. Уточните у хозяев, как давно газовая служба проводила проверку (она должна проходить не реже 1 раза в календарный год).
10. Вентиляция. Качество циркуляции воздуха в жилище можно оценить не только по своим ощущениям. Метод прост – откройте окно и закройте входную дверь. Приложите лист бумаги к вентиляционной решетке. Он должен притянуться к отверстию. О неисправности вентиляции могут говорить неприятные запахи в квартире или доме, плесень в ванной.

Если в самом жилище вас все устраивает, поинтересуйтесь, насколько благополучные попадутся соседи в случае его покупки. Приобретая квартиру, важно уточнить информацию о семье сверху и на лестничной площадке. Оценить их благополучие можно даже по входной двери. Это критерии, на которые стоит обратить внимание при выборе недвижимости. Можете взять этот чек-лист с собой, чтобы ничего не забыть посмотреть.

Какие документы нужно проверить перед приобретением вторичного жилья?

Существуют ситуации, когда недвижимое имущество продавать нельзя. Вряд ли вы обрадуетесь, когда после заключения сделки узнаете, что ее необходимо расторгнуть, а процесс покупки жилья нужно начать сначала. Чтобы этого не случилось, внимательно проверяйте все документы на квартиру или дом.

Несложный вариант – воспользоваться юридическими услугами агентства недвижимости. Если же решили делать все самостоятельно, рекомендуем проверить:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимость – это может быть брачный договор, свидетельство о получении жилья в качестве наследства, договор купли-продажи, дарения или мены. Документ должен быть подтвержден свидетельством о госрегистрации.

Посмотрите также техпаспорт дома или квартиры. Важно, чтобы во всех документах совпадали данные. Все перечисленные выше бумаги не нужно заказывать. Они должны быть на руках у собственника.

2. Выписку из Единого госреестра. Этот документ нужно заказывать, стоимость услуги 0,2 базовой величины. Можете с собственником недвижимости решить, кто будет оплачивать выписку, но заказать ее может любой гражданин. Из этого документа вы узнаете всех собственников, уточните базовые технические характеристики жилья. Убедитесь, что на отчуждение имущества нет никаких запретов.
3. Выписка из лицевого счета. Запросить ее может только собственник. Из выписки вы узнаете, есть ли долги по оплате коммунальных услуг, кто зарегистрирован по данному адресу. Без их согласия заключить сделку не получится.

Сложнее будет, если зарегистрированные граждане находятся в армии, психдиспансере, в местах лишения свободы, проживают за границей. Согласие каждого совладельца недвижимости должно быть нотариально заверено или в БРТИ.

Рекомендуем подписывать предварительный договор и вносить предоплату только, когда на руках все согласия. Если кто-то из совладельцев жилья признан недееспособным, понадобится разрешение на продажу из органов опеки.

Это перечень документов, которые необходимо проверить перед покупкой жилья. Также обратите внимание на действующий договор найма, разрешение местных исполнительных органов, если жилье было приобретено с привлечением господдержки. Следуйте этим советам, и вы быстро найдете подходящее для себя жилье.