Информация для инвесторов

Первоначальное знакомство

Инвестору, застройщику, подрядчику или другому партнёру, для лучшего знакомства с проектом эффективнее всего встать на позицию клиента и пройти коллективную консультацию, которая проходит еженедельно в Минске и каждом областном городе Республики Беларусь. Консультация занимает час-полтора, в связном логическом порядке раскрывает смысл и позволяет понять потенциальные отношения с клиентами, риски и гарантии, настроения слушателей, услышать их вопросы. В более усечённом виде то же самое содержание консультации можно получить за 20 минут индивидуально. Основываясь на таком первоначальном знакомстве инвестор, застройщик, подрядчик или другой партнёр увидит свою потенциальную позицию в проекте, источник своих интересов, свой потенциальный доход, поймёт часть бизнес-процессов. Дальнейшее взаимодействие, основываясь на этой информации, станет значительно легче.

Также важная финансовая информация представлена на нашем сайте, в разделе «Структура паевого фонда«.

Достигнутый темп развития и планы

Реализация проекта начата в 2014 году. К середине 2024 года мы приобретаем 100-110 квартир в месяц, и этот темп непрерывно нарастает. Общее количество приобретённых квартир и домов на май 2024 года составило более 2750 шт. по всей Республике Беларусь, или около 150’000 кв.м. Ежемесячный оборот составляет более 15 млн рублей.

В настоящее время заключается более 500 членских договоров в месяц. 

В 2028 году мы планируем финансировать около 330’000 кв.м в год по Республике Беларусь, что составляет около 5500 квартир.

Видение операционных показателей проекта

В таблице 2 представлен выход на финансирование 330 000 кв.м. в год (строка 2 таблицы 1). Строка «Фонд потребления, тыс.м2/год» является источником доходов, которые направляются на операционные расходы, прибыль и доход инвесторов.

Стратегия проекта и его операционные процессы имеют нелинейную форму во времени. Эта нелинейность находится под воздействием двух следующих главных факторов: 1) Построение республиканской организационной структуры, требующей около двух лет, и связанное с этим отложенное освоение рынка; 2) Длительность цикла взаимодействия с каждым конкретным клиентом, составляющая около 10 лет. Таким образом, нелинейность процессов будет продолжаться до 2033 года.

Этапы проекта

1. 04.2014 – 09.2017. Этап обретения доверия и достижения ликвидности. Основная достигнутая цель – 125 регулярно действующих членских договоров с приобретением не менее 2 квартир в месяц.
2. 11.2017 – 02.2019. Этап построения республиканской организационной структуры. Открытие структурных подразделений в Минске и во всех областных городах (приобретение 10-15 квартир в месяц).
3. 2019 – 2023 гг. Широкое освоение рынка. Характеризуется избытком ресурсов паевого фонда. Основные задачи этапа – отработка бизнес-процессов, открытие структурных подразделений в не областных городах, выход на целевой показатель заключения членских договоров (514 договоров в месяц). По факту также произошла отработка прохождения кризиса.
4. 2025 – 2029 гг. Применение крупных инвестиций. Сохранение коротких сроков заселения потребует инвестиций 130 млн. долл. С 2029 года объём инвестиций в проекте начнёт уменьшаться.

С 2032 по 2034 гг. Выход на равновесное долгосрочное функционирование

Команда и функции команды

Основная часть организационной структуры построена, открыты структурные подразделения во всех областных городах РБ, а также Бобруйске и Полоцке. Количество сотрудников составляет более 70 человек.

Ключевые лица команды – 7 человек с высокими ценностными ориентирами. Ими реализуются следующие функции: 1) Общее управление; 2) Стратегическое планирование и инвестиции; 3) Взаимодействие с государством; 4) Региональное развитие; 5) Автоматизация; 6) Маркетинг; 7) Юридическое обеспечение.

История взаимодействия с инвесторами 2015-2020 гг.

С 2015 по 2017 гг. были сформированы инвестиции в размере около 200 тыс.долл. В сентябре 2017 г. их объём составлял 16% от общего размера паевого фонда. После перехода к приобретению от 2-х квартир в месяц рост объёма деятельности привёл к избытку ресурсов, которые мы использовали на спецпредложения по рассрочкам в областных городах, где впервые открывали свои структурные подразделения. В 2019-2020 гг. инвестиции были полностью возвращены. Часть из них перешли в стоимость объектов недвижимости для самих инвесторов.

Формулировка потребности

Для сохранения коротких сроков заселения (коротких накопительных этапов членов кооператива) необходимы сторонние инвестиции, которые с 2025 до 2029 года будут нарастать, достигнув на максимуме 130 млн.долл. в 2029 году, а затем начнут возвращаться, замещаясь накапливающимся резервным фондом. При этом равновесный размер паевого фонда достигнет величины 1,3 млрд.долл.

Каким образом сформировались такие сроки инвестиций? До конца 2023 года существует тенденция плавного роста количества ежемесячно заключаемых членских договоров. До завершения этой тенденции сроки заселения членов кооператива коротки. Примерно через год после завершения этой тенденции – к началу 2025 года – сроки заселения членов кооператива без инвестиций начали бы плавно увеличиваться в течение пяти лет, и только потом – с 2029 года – плавно уменьшались бы за счёт накопления резервного фонда, пока в 2040-х годах не превратились бы в ноль.

Однако для сглаживания долгосрочных колебаний будут применены инвестиции. Размер инвестиций составит 10% от размера паевого фонда. Наличие таких инвестиций при 10-летнем сроке финансирования своей квартиры каждым клиентом сдвигает срок его заселения на 1 год – например, с 4-х до 3-х лет, или с 3-х до 2-х лет.

Для отработки процессов взаимодействия с инвесторами и сглаживания неравномерности операционных показателей во время кризисных явлений в экономике мы привлекали инвестиции в 2020-2021 годах. Планируется объём инвестиций в размере 2 млн долларов США, при одновременном достижении размера паевого фонда в 20 млн долларов США.

Предложение инвестору

Для потенциального инвестора возможны несколько различных эффектов:

• Чисто финансовый эффект;
• Использование освоенного рынка большого объёма, как ниши для открытия банка;
• Социально одобряемый авторитет. Самореализация в значимом деле.

Чисто финансовый эффект

Прежде чем понять источник финансового эффекта, необходимо ответить на часто возникающий вопрос инвестора: Почему при таких низких «переплатах» участников образуется более высокая доходность инвестора? Базой для доходов стороннего инвестора является весь паевой фонд, и «переплаты» со всего паевого фонда, а не с суммы конкретных инвестиций, благодаря чему образуется классический финансовый рычаг. Со 100% всего паевого фонда платятся «переплаты», в процессе удовлетворения потребности в жилье, и эти переплаты проецируются на 10% инвестиций.

Паевой фонд и доходы с него существуют даже при отсутствии сторонних инвестиций. Доходы от паевого фонда аккумулируются в фонде потребления. Фонд потребления формируется за счёт: 1) Вступительный взнос 0,5% от стоимости целевой недвижимости – 1 раз; 2) Членский взнос 5% от суммы дофинансирования при заселении – 1 раз; 3) Членский взнос 0,5% в месяц от невыкупленного остатка – ежемесячно. Фонд потребления используется, в том числе, и для оплаты процентов по займам.

Мы предлагаем следующие условия по займу:

• от 1 млн долларов США – 10% годовых.
• если сумма существенно выше — особые условия.

Обращаем внимание, что из процентов удерживается подоходный налог.

Возможен вариант займа с номинированием в белорусских рублях, в котором в процентной ставке применяется уровень инфляции «плюс» добавка. В этом случае фактическая доходность в долларах может меняться в зависимости от движений курса валют.

Взаимозависимость «пакетов» инвестиций отсутствует, т.к. недостаток инвестиций приводит к некритическим последствиям – увеличению длительности накопительного этапа.

Использование освоенного рынка большого объёма как ниши для открытия банка

При открытии крупного бизнеса требуется решение формальных вопросов и вливание первоначальных инвестиций, после чего необходима конкурентная борьба за долю на рынке, которая и составляет основной риск иных бизнесов. Мы в настоящий момент находимся в процессе освоения большого рынка, при этом ограничивая себя приблизительно в три раза по отношению к реальному объёму нашего рынка. В настоящее время наш оборот приближается к 1 млн. долларов в месяц. Проекция на городское население Республики Беларусь (гарантированно достижимый объём на имеющемся опыте) даёт объём 25 млн долларов США в месяц, а максимальный размер паевого фонда к 2029 году планируется в размере 1,3 млрд долларов США. При этом общая сумма инвестиций должна составить 10% от этого объёма – 130 млн долларов США. Для открытия банка в Республике Беларусь необходимо около 20 млн долларов США – остальные 110 млн долларов США можно привлечь в рамках банковской деятельности под наш проект. Ключевым фактором успеха открытия банка является наличие готового рынка большого объёма.

Первоначально банк может быть узкоспециализированным, по аналогии со стройсберкассами в Германии, а далее иметь собственную стратегию развития, базируясь на основной деятельности – паевом фонде «Жильё в рассрочку».

Формальная сторона вопроса пока не изучена.

Социально одобряемый авторитет. Самореализация в значимом деле

Дополнительный эффект, который уже для многих крупных инвесторов в последние годы может являться основным.

Ликвидность инвестиций

Первоначальные инвестиции в сумме до 5 млн долларов США могут быть возвращены не позднее трёх месяцев с момента возникновения потребности возврата. Подтверждается тем, что ежемесячный приток паевых взносов уже сейчас приближается к 1 млн. долл. в месяц, инвестиции же спровоцирует оборот большего размера.

Инвестиции в своём максимальном состоянии в 130 млн долларов США будут сопровождаться годовым оборотом паевых взносов в размере 300 млн долларов США, поэтому ликвидность более крупных инвестиций подразумевает возможность их возврата в срок до одного года без нарушения ритмичности деятельности.

По вопросам инвестиционного сотрудничества обращаться:
Раитин Евгений Валерьевич — Руководитель проекта «Жилье в рассрочку»:
Телефон: +375 (29) 541-06-81 (МТС); E-mail: ra-jack@mail.ru