Как купить квартиру? 7 основных покупки жилья в Беларуси

Содержание

Банк

Кредит в банке

Кредит, в сфере недвижимости, является одним из самых распространённых вариантов покупки квартиры. В первую очередь, это связано со слабым развитием на рынке других инструментов приобретения жилья. Однако, с появлением новых способов и совершенствованием условий уже существующих, его доля в сделках будет постепенно снижаться.

Основное условие кредитования – привязка процентной ставки к ставке рефинансирования (СР), которая устанавливается Национальным банком Республики Беларусь и, в зависимости от различных факторов, может меняться как в большую сторону, так и в меньшую. На сегодняшний день (середина 2024 года), она равняется 9,5%, и большинство банков РБ предлагают кредиты под недвижимость под 14,4-15,6% годовых (СР плюс 4,9-6,1 процентных пунктов), под залог приобретаемого жилья (чаще всего), максимальным сроком до 20 лет.

Кроме этого, банками предъявляются определенные требования к кредитополучателю. Для того чтобы человек мог претендовать на получение кредита, ему необходимо:

быть старше 18 лет (в некоторых банках старше 21-23 лет). Также многие устанавливают и верхний предел возраста, по достижении которого вам, скорее всего, в кредите откажут. Чаще всего это 60-65 лет;
являться гражданином РБ, или иностранным гражданином, имеющим вид на жительство, и проживающим на территории Беларуси;
иметь постоянную официальную работу. Как правило, банки требуют справку о доходах за последние 3 месяца. Для ИП необходимы дополнительные документы.
обладать хорошей кредитной историей;
предоставить 1-2 поручителей, которые будут выступать дополнительным гарантом платёжеспособности заявителя (данное требование может отсутствовать, если договором предусмотрен залог приобретаемой недвижимости, или иное).

Плюсы: досрочное погашение без штрафных санкций.

Минусы: изменяемая процентная ставка (из-за привязки к СР); большой пакет документов; залог и/или поручительство (чаще всего); высокие требования к заработной плате; сумма кредита – до 90-100% от стоимости жилья (т.е. в некоторых случаях нужны накопления в размере 10%).

ПК Жилищный баланс

Рассрочка в ПК «Жилищный баланс»

Потребительский кооператив «Жилищный баланс» успешно действует на всей территории Республики Беларусь уже более 10 лет. Его офисы открыты во всех областных городах Беларуси, Минске, Бобруйске и Полоцке. Главная цель кооператива – предоставление рассрочки на приобретаемые квартиры максимальным сроком до 15 лет, что позволяет всем желающим приобрести любой вид жилья, в том числе и однокомнатную квартиру в рассрочку на выгодных условиях.

Основные условия участия в кооперативе:

Этап накопления. В течение этого периода, который длится от 7 месяцев до 4 лет, член кооператива накапливает, как правило, от 30% до 40% стоимости жилья. После этого он сам выбирает понравившуюся квартиру (на первичном или вторичном рынке). Кооператив дофинансирует недостающую сумму из своего паевого фонда, который формируется за счет накопительных взносов, рассрочек от застройщиков, резервного фонда, займов (инвестиций) и других источников. Участник заселяется в нее, регистрируется по месту жительства и переходит ко второму этапу.
Этап внесения оставшейся части паевого взноса. Член кооператива, в соответствии со своим индивидуальным планом, ежемесячно вносит платежи за квартиру, пока не внесет все юставшуюся сумму.

Процентная ставка в системе плавающая и зависит от официальных индексов цен (инфляции). За последние несколько лет она составила:

11,8% — за 2017 год;
11,1% — за 2018 год;
11,3% — за 2019 год;
12% — за 2020 год;
15,5% — за 2021 год;
22,5% — за 2022 год;
12% — за 2023 год.

Требования, предъявляемые к участникам кооператива:

возраст от 18 лет;
гражданин РБ, иностранный гражданин или лицо без гражданства.

Плюсы: процентная ставка ниже, чем в банке; без залога и поручителей; минимум документов (справка о доходе и о составе семьи); нет привязки платежей к валюте и ставке рефинансирования; можно без первоначального взноса, гибкие условия участия; умеренные требования к величине заработной платы; помощь в оформлении документов на всех этапах сделки купли-продажи квартиры.

Минусы: заселение происходит не сразу, т.к. необходимо пройти накопительный этап, минимум 7 месяцев.

Лизинг

Относительно новый инструмент на рынке недвижимости. Предоставляется небольшим количеством компаний, среди которых можно выделить «АСБ Лизинг» от Беларусбанка.

Процесс покупки происходит следующим образом: Вы приходите в лизинговую компанию и сообщаете, что хотели бы купить ту или иную квартиру. Компания приобретает её у собственника и передаёт Вам в пользование. И Вы начинаете её выкупать. До момента последнего платежа, собственником жилья будет являться лизинговая компания.

Как и при кредите, лизинговая ставка зависит от ставки рефинансирования. На данный момент, «АСБ Лизинг» предлагает финансирование под 12,5% годовых (СР плюс 3 процентных пункта), сроком до 20 лет.

Требования, предъявляемые к лизингополучателю:

возраст от 18 лет;
гражданин РБ, иностранный гражданин или лицо без гражданства, имеющие вид на жительство и постоянно проживающие на территории РБ;
справка о доходах за последние 3 месяца. Для ИП необходимы дополнительные документы;
поручители, либо задаток.

Плюсы: досрочное погашение без штрафов (но не ранее чем через 12 месяцев после заключения договора); возможность учёта совокупных доходов заявителя и его близких родственников (не более 3-х человек).

Минусы: подходят только новые квартиры от застройщика; плавающая ставка (зависит от СР); первоначальный аванс 20% от стоимости квартиры; поручительство, либо задаток, большой пакет документов, высокая з/п.

Долевое строительство

Долевое строительство подразумевает под собой привлечение застройщиком и/или другими, связанными с ним, организациями денежных средств граждан, на которые и будет происходить строительство нового дома. После его ввода в эксплуатацию, квартиры передаются в собственность «дольщиков».

Чаще всего, денежные средства на долевое строительство передаются гражданами по частям, на протяжении всего этапа возведения дома. По сути, получается беспроцентная рассрочка на несколько месяцев. Плюс ко всему, стоимость квартиры окажется ниже, по сравнению с той, если бы она приобреталась новой, в полностью готовом доме.

Плюсы: цена немного ниже (если сравнивать с покупкой этой же квартиры в данном доме, после его ввода в эксплуатацию).

Минусы: заселение не сразу; необходимо иметь практически всю сумму на руках; при нехватке средств требуется кредит, со всеми его минусами: поручители и/или залог, большой пакет документов, высокая з/п, изменяемая процентная ставка.

Трейд ин квартир

Trade—in или «квартира в зачёт»

Наверное, у большинства людей понятие trade-in, в первую очередь, связано с покупкой нового автомобиля. Однако в последние годы данный финансовый инструмент появился и в сфере недвижимости. С его помощью потенциальный покупатель может обменять свою старую квартиру на новую. Для этого необходимо обратиться к застройщику, который предлагает подобную услугу. На сегодняшний день, такие предложения есть у некоторых минских компаний. Актуальную информацию об этом способе приобретения жилья, и всех условиях, нужно узнавать напрямую у застройщиков своего города.

Как правило, процесс обмена происходит по двум вариантам:

Равнозначный обмен (при одинаковой рыночной стоимости старой и новой квартир), или передача старой квартиры в качестве первоначального взноса (если её рыночная стоимость меньше). Недостающую часть нужно погасить сразу, или можно взять рассрочку на несколько лет. При этом стоимость вашей старой недвижимости оценивают специалисты компании-застройщика.
Передача старой квартиры на реализацию. Её цену устанавливает сам владелец. После чего подписывается договор на приобретение новой недвижимости, тем самым она «бронируется» за новым владельцем. Как только старое жильё продастся, клиент перечисляет необходимую сумму компании-застройщику, указанную в договоре, и заселяется.

Плюсы: минимум трудозатрат (оформлением занимается компания-застройщик); быстрота сделки (первый вариант); возможность обменять квартиру меньшей площади на большую (если ваша имеет более высокую стоимость).

Минусы: квартиру оценивает компания (первый вариант); нужно ждать, пока продастся старая квартира (второй вариант); возможность обмена на новую квартиру только в новостройках, построенных данным застройщиком.

Стройсбережения

Система строительных сбережений от Беларусбанка

Система строительных сбережений заработала в июле 2006 года. Суть данной программы от Беларусбанка, которая состоит из двух временных периодов, в следующем:

Заключается «договор жилищных сбережений» и участнику открывается вкладной счёт в банке.
Клиент выбирает один из трёх вариантов накопительных планов, в рамках которого он будет накапливать определённую, выбранную лично им, сумму на своём счету.
С этого момента начинается сберегательно-платёжный период. За это время участник накапливает денежные средства, которые, по окончанию данного этапа, он перечисляет безналичным путём в качестве оплаты за приобретаемую недвижимость.
По завершению первого периода, банк предлагает клиенту заключить кредитный договор на строительство, приобретение жилья, на определенных условиях программы.
Как только будет осуществлен первый платеж из кредитных средств – начинается кредитный период. Он длится до тех пор, пока участник полностью не рассчитается с банком за предоставленный кредит.

Условия программы строительных сбережений:

сберегательно-платёжный период должен длиться минимум 19 месяцев;
кредит предоставляется в размере до 75% от стоимости недвижимости, на срок до 20 лет;
процентная ставка по кредиту зависит от ставки рефинансирования и равняется СР + 3 процентных пункта. Сегодня это 13,5% годовых.

Плюсы: гибкая возможность внесения платежей на сберегательном этапе; досрочное погашение кредита без штрафов.

Минусы: заселение не сразу (минимум через 19 месяцев); кредитная ставка плавающая (зависит от СР); большой пакет документов; девальвационные риски (на сберегательном этапе).

Застройщики

Рассрочка от застройщика

Рассрочка на жильё является альтернативой кредиту и имеет одно преимущество: нет переплат или они минимальны. Однако, в отличие от кредитной программы, она предоставляется на небольшой промежуток времени. Как правило, он составляет 1-2 года. Иногда встречаются варианты рассрочки и на более длительное время, но условия будут не такие выгодные и будут переплаты. Поэтому, если вам не хватает до нужной суммы совсем немного, то купить квартиру в рассрочку на несколько лет – это очень хороший вариант.

Плюсы: минимальные переплаты или их отсутствие (при выдаче на короткий срок); досрочное погашение без штрафов.

Минусы: большой первоначальный взнос на квартиру; покупка квартиры только в новостройках конкретного застройщика; выдаётся на малый срок (чаще всего до 2-х лет).

Коротко об итогах

Подводя итоги, можно выделить главные моменты, касающиеся каждого из представленных способов приобретения жилья. В первую очередь, стоит отметить, что при кредите, лизинге и в системе строительных сбережений вы получаете плавающую процентную ставку, которая зависит от ставки рефинансирования. Т.е., в случае серьёзных проблем в экономике СР будет подниматься и, соответственно, выплаты по этим программам тоже будут увеличиваться.

Рассрочка в ПК «Жилищный баланс» чем-то напоминает систему строительных сбережений от Беларусбанка. Также подобные ей накопительные системы успешно действуют в Германии, России и некоторых других европейских странах. К примеру, две из трёх немецких семьи, имеющие в собственности недвижимость, приобрели её при помощи подобного механизма, который функционирует уже более 100 лет.

Что же касается долевого строительства, trade-in и рассрочки от застройщика, то здесь важно помнить, что такие предложения касаются только конкретных квартир в новых домах, построенных (или строящихся) данными компаниями-застройщиками.

ПК «Жилищный баланс»
c-ens.by